Эксперт Виктор Зубик рассказал, когда цены на недвижимость достигнут "дна"

На рынке недвижимости в 2024 году произошли значительные изменения, которые коснулись как новостроек, так и вторичного жилья. Каким станет для покупателя следующий год? Стоит ли инвестировать в недвижимость и какие факторы сыграют на цене квадратного метра?      

Первичный рынок

По данным Росреестра за 11 месяцев 2024 года, несмотря на высокую ключевую ставку Центробанка и отмену льготной ипотеки с 1 июля, объем продаж на первичном рынке сократился лишь на 17%. 

Рынок апартаментов (нежилой недвижимости) остался стабильным на уровне 2023 года, так как не сильно вырос в период ипотечного бума последних двух-трех лет. Многие покупатели переключились на этот тип недвижимости в отсутствие выгодных ипотечных программ при покупке квартиры за наличные.

Вторичный рынок и аренда

Ключевая ставка в течение 2024 года последовательно увеличивалась — с 16 до 21%, что не могло не сказаться на цене квартир на вторичном рынке: ипотечные ставки для данного сегмента выросли с 18 до 28%, еще надо учитывать достаточно дорогую страховку, о которой многие забывают при расчетах платежей.

Так, средний ежемесячный ипотечный платеж на однокомнатную квартиру в Москве стоимостью около 15 млн рублей (при первоначальном взносе 3 млн рублей) увеличился до 280 тыс. рублей. Многие не смогли себе позволить такие расходы и в результате отказались от покупки квартиры в пользу аренды, что, в свою очередь, привело к резкому росту арендных ставок.

По данным ДОМ.РФ, средняя стоимость аренды в Москве увеличилась с 86 тыс. до 111 тыс. рублей в месяц. Наибольший рост коснулся квартир в новых домах комфорт-класса: студии теперь сдают за 50–80 тыс. рублей, а однокомнатные — за 75–105 тыс. рублей. Таким образом, арендные ставки выросли на рекордные 30–40%. 

В результате многие собственники вместо продажи квартир на вторичном рынке с дисконтом (необходимым для привлечения покупателя в условиях высокой ставки) ушли на рынок долгосрочной аренды, тем более что текущая арендная ставка зачастую превышает средний ипотечный платеж.

Несложно догадаться, что на вторичном рынке сформировался дефицит готовых квартир, особенно в новых домах, и цены за квадратный метр не только не упали, а, наоборот, даже немного выросли. По данным Росреестра, с января по ноябрь 2024 года спрос повышается, как и количество сделок на вторичном рынке Москвы. По сравнению с 2023 годом — а тогда, напомню, можно было взять ипотеку под 10–12% — на вторичном рынке количество сделок снизилось всего на 19%.

В отсутствие выгодной ипотеки у покупателя просто нет мотивации идти к застройщику и покупать квартиру за наличные, а потом ждать два-три года, когда дом достроят. Выгоднее даже чуть дороже купить квартиру в уже готовом доме, но сразу переехать или начать сдавать, если это инвестиция. 

Стоимость квартир на первичном и вторичном стала выравниваться

Первичный рынок пока спасает семейная ипотека, хоть и с новыми ограничениями, введенными с 1 июля 2024 года. Теперь эта программа доступна только для семей, в которых есть ребенок до шести лет включительно (ранее требовалось наличие двух несовершеннолетних детей либо ребенка, рожденного после 1 января 2018 года). Но даже так сделок на рынке новостроек с привлечением семейной ипотеки в 2024 году было бы больше, чем мы видим, если бы не лимиты на субсидирование ставки, которые в конце года были исчерпаны, и банки либо перестали выдавать такие кредиты, либо увеличили требования к первоначальному взносу до 30–50%. Это привело к тому, что значительная часть покупателей отложила покупку жилья на 2025 год, а деньги переложила на депозиты, которые сейчас дают годовую доходность свыше 20%.

Депозиты и недвижимость

В 2024 году доходность вкладов оказалась рекордной. В результате часть покупателей начала использовать гибридную стратегию: например, рассрочку на новостройки с минимальным первоначальным взносом (10–20%), а оставшиеся средства размещают на депозитах с высокой доходностью на весь срок рассрочки. Такой подход позволяет существенно снизить стоимость покупки — на 30–40% за счет накопленных процентов.

Многие же покупатели отказались от покупки недвижимости или инвестиций в пользу депозита. Однако ситуация может измениться во второй половине 2025 года. Согласно среднесрочным прогнозам Центрального банка РФ, ключевая ставка начнет постепенно снижаться. Более того, неожиданное решение ЦБ на заседании 20 декабря 2024 года не поднимать ключевую ставку доказывает этот тезис. В итоге депозиты станут менее выгодными, и часть покупателей перейдет с вкладов на рынок недвижимости, так как покупка квартиры всегда являлась более понятной инвестицией, чем хранение денег в рублях на счете или вкладе. 

Прогнозы на 2025 год

В 2025 году рынок ипотеки на вторичное жилье, вероятно, столкнется с серьезными ограничениями. Основными сдерживающими факторами станут процентная ставка, превышающая 25%, а также сохраняющиеся высокие цены на вторичную недвижимость. Вместо покупки жилья потенциальные заемщики скорее предпочтут продлить депозиты на два-три месяца, чтобы понаблюдать за развитием ситуации на рынке. Для возврата устойчивого спроса на ипотеку необходимо снижение процентных ставок до уровня 18–19%. 

Вместе с этим ожидается рост популярности траншевой ипотеки на первичном рынке: банк выдает ипотеку в несколько траншей, и заемщик начинает реальные выплаты лишь за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. 

Льготные ипотечные программы (семейная и ИТ-ипотека), вероятно, сохранятся в 2025 году без больших изменений. Для их поддержки правительство запланировало дополнительно 2,4 трлн рублей, что значительно расширит возможности покупателей. Субсидированные ставки обеспечивают доступ к первичному жилью под 6%, что делает данный рынок более привлекательным, особенно в условиях рекордного ввода жилья, ожидаемого в 2025 году. У застройщиков будет много готовых квартир с ключами, которые они при этом смогут продавать по льготным программам, что, безусловно, оттянет спрос со вторичного рынка и депозитов. Однако с учетом того, что количество ипотечных сделок сейчас не превышает 50%, резкого роста числа сделок в 2025 году ждать не приходится. В лучшем случае показатели первичного рынка в следующем году останутся на уровне 2024 года. 

Единственной возможностью для роста на первичном рынке могла бы стать рассрочка, которая бы действовала после ввода дома в эксплуатацию. Тогда заемщик смог бы в течение нескольких лет после получения ключей постепенно погашать свой долг без оплаты ипотечных процентов. Но сейчас это запрещено, и Росреестр не регистрирует такие сделки. Именно поэтому рассрочки действуют строго до ввода дома в эксплуатацию. С учетом сроков строительства период действия рассрочки сейчас составляет не более двух-трех лет, и, конечно, такие условия подходят лишь небольшой части населения. 

С учетом большого объема ввода домов мы, вероятно, увидим снижение цены квадратного метра, так как усилится конкуренция. Сложнее всего будет застройщикам с объектами сдачи в 2027–28 годах, так как многие боятся банкротства застройщиков или не готовы ждать ключей так долго и платить ипотеку. Поэтому покупатель скорее пойдет смотреть готовые дома уже сейчас, а не будет ждать окончания строительства. Более того, чтобы уложиться в финансовую модель с учетом удорожания стройматериалов, застройщики вынуждены идти на удешевление проекта. Покупатель не знает, какое качество в итоге он получит, а договоры долевого участия не содержат четких требований, что добавляет рисков при покупке жилья на стадии строительства.

Также не забываем, что с 2025 года вступают в силу новые ипотечные стандарты. Однако они в большей степени ориентированы на банки и застройщиков и вряд ли напрямую затронут обычных покупателей. Кроме того, часть рекомендаций, предложенных ЦБ РФ, остается необязательной, что ограничивает их воздействие на рынок.

Первичный рынок сможет трансформироваться под новые условия, в том числе благодаря льготным программам, а также траншевой ипотеке и рассрочке. Эти инструменты заменяют традиционную ипотеку, которая из-за высокой ставки становится слишком дорогой. 

На фоне сохраняющейся высокой ключевой ставки начало года, думаю, будет сложным для сделок на вторичном рынке. Тем не менее серьезного обвала цен ожидать не стоит. В условиях высокой инфляции недвижимость остается востребованным инструментом для сохранения капитала. Продавцы, как правило, стремятся оперативно реинвестировать средства от продажи жилья, не оставляя их в рублях, что способствует поддержанию уровня сделок на цифрах 2024 года.

Возможно, 2025 год станет тем самым дном по цене квадратного метра, после чего рынок недвижимости снова пойдет в рост на фоне постепенного снижения ключевой ставки и нормализации ставок по рыночной ипотеке.