От бабушкиной "двушки" до золотой жилы: как не прогореть на флиппинге
Суть схемы
Флиппинг — это целая стратегия заработка на недвижимости. Чтобы получить максимальную прибыль, инвестор должен купить квартиру, стоимость которой ниже рыночной, затем повысить ее ликвидность и продать уже по рыночной цене. И главное — сделать это быстро. Удачной можно считать сделку, которая длится не дольше четырех месяцев — от момента покупки квартиры до ее продажи в улучшенном состоянии.
Такой способ заработка популярен по следующим причинам:
- Недвижимость — это реальный актив, цена на который в длительной перспективе не снижается. Даже если не получится заработать, квадратные метры останутся с владельцем.
- Это быстрые деньги: при некоторой сноровке заработать можно буквально за несколько месяцев.
Но при всей привлекательности у этой стратегии есть серьезные риски.
Ключевые этапы флиппинга
- Поиск выгодного объекта — это может быть квартира в старом фонде или, наоборот, новое жилье без отделки, жилье с юридическими особенностями или срочная продажа.
- Оценка перспективности — важно понимать, насколько привлекательна квартира и для кого именно — скажем, мужчины-холостяка или семьи с детьми, — сколько средств потребуется на ремонт и другие улучшения и насколько конкурентоспособной окажется желаемая цена на выходе.
- Покупка и оформление — юридическая проверка объекта, правильная регистрация сделки.
- Ремонт и модернизация — от косметического обновления до капитальных переделок.
- Выход на продажу — рекламная кампания, переговоры с покупателями, сделка.
Одни из этих этапов связаны с финансовыми вложениями, другие — со специальными знаниями и навыками, но все они требуют грамотного подхода к управлению ресурсами.
Объекты под флиппинг
Выбор стратегии для флиппинга зависит от вида объекта, его состояния и бюджета инвестора. Быстрей всего найти покупателя на небольшие квартиры — "однушки" или студии недалеко от метро в районах с развитой инфраструктурой. От их состояния будет зависеть объем инвестиций и, следовательно, стратегия флиппера.
- Легкие деньги: косметический ремонт вторичного жилья
Это могут быть варианты, выставленные для срочной продажи, когда владельцам необходимо по какой-то причине как можно быстрее избавиться от недвижимости. Такие квартиры требуют минимальных вложений. Ремонт включает покраску стен, замену напольного покрытия, обновление сантехники, освещения. Отремонтировать и продать такую квартиру можно довольно быстро, за один — три месяца.
- Дорого и долго: капитальный ремонт вторичного жилья
Это может быть недвижимость, доставшаяся продавцу по наследству от пожилого родственника, особенно в старом фонде, или жилье, пришедшее в негодность в результате несчастного случая: пожара или затопления. Хозяева не хотят или не могут самостоятельно его отремонтировать и предпочитают избавиться от него по сходной цене. Такая недвижимость потребует существенных вложений, однако, учитывая большой дисконт на подобные объекты, может оказаться и высокомаржинальной. Капитальный ремонт гораздо затратней по времени, требует знания строительных норм и разрешений, особенно если там были или предполагаются перепланировки.
- Дорого и с нуля: отделка квартиры в новостройке
Сразу надо оговориться: покупка квартиры на стадии котлована для перепродажи после сдачи дома — это не флиппинг, поскольку последний предполагает максимально быстрые сроки, а дом строится два-три года. В данном случае речь идет именно о том, чтобы приобрести квартиру без отделки и заработать по схеме флиппинга, продав ее с ремонтом. Вложения здесь тоже весомые, а сроки сопоставимы с капитальным ремонтом, что необходимо учитывать при планировании бюджета.
Каждый из этих подходов имеет свои плюсы и минусы. Новичкам чаще рекомендуют начинать с косметического ремонта, так как он требует меньших вложений и снижает финансовые риски.
Однако нужно учитывать, что квартиры с большим дисконтом часто имеют гораздо более существенные недостатки, чем просто отсутствие ремонта. Это могут быть долги, обременения или другие юридические сложности. Главное, на что должен делать упор флиппер, — на знание особенностей законодательства и умение оценить ситуацию.
Основные участники процесса
Нередко флиппинг — это целая цепочка взаимодействий между разными специалистами. В сделке могут участвовать:
- инвесторы — частные лица или компании, вкладывающие деньги в проект;
- строители и дизайнеры — выполняют ремонтные работы, делают квартиру более привлекательной;
- юристы, риелторы и нотариусы — помогают находить подходящие варианты, проверяют "чистоту" объекта, оформляют документы, помогают избежать мошенничества;
- продавцы на старте и покупатели на финише;
Без умения работать со всеми участниками флиппинг становится рискованным и менее прибыльным.
Критерии отбора объекта
Чтобы перепродажа принесла прибыль, нужно тщательно подходить к выбору объекта недвижимости. Кирпичные и монолитные дома в хороших районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью всегда ценятся выше, чем, скажем, панельные. Квартиры на первых и последних этажах обычно продаются хуже, однако бывают и исключения. Видовые квартиры на высоких этажах или с окнами в тихий зеленый двор более перспективны, чем остальные. Опрятный, отремонтированный подъезд сыграет на руку при будущей продаже. Юридическая чистота объекта, отсутствие прописанных в квартире несовершеннолетних детей, а также лиц, отбывающих наказание в тюрьмах, или недееспособных людей — все это необходимо учитывать, проводя оценку объекта. К тому же, если в районе продается много аналогичных квартир, конкурентная борьба между ними снизит доход.
Где искать выгодные предложения
Найти нужный объект для флиппинга помогут следующие источники:
- Сайты объявлений. Электронные площадки и доски объявлений, специализирующиеся на продаже недвижимости, — основной инструмент поиска.
- Реклама новостроек, если рассматривается такой объект для флиппинга.
- Риелторы: профессиональные агенты могут предложить эксклюзивные варианты, однако комиссия, которую нужно будет им выплатить, сократит прибыль.
- Аукционы и торги. Недвижимость от банков, судебных приставов и муниципальных органов часто стоит существенно ниже рыночной, однако такой способ покупки требует особых знаний от инвестора.
Хорошие сделки обычно не лежат на поверхности, поэтому важно уметь анализировать рынок и действовать быстро.
Что проверять при выборе объекта
- Цену. Она должна быть существенно ниже рыночной.
- Расположение. Близость к метро, школам, магазинам повышает ликвидность.
- Состояние. Некоторые дефекты можно легко исправить, но капитальный ремонт увеличит затраты.
- Юридическую чистоту. Долги, аресты, обременения могут привести к проблемам с продажей.
Покупка и оформление
После выбора подходящего варианта начинается процесс покупки. Какие документы проверить:
- оригинал паспорта владельца;
- справку из наркологического и психиатрического диспансеров;
- выписку из ЕГРН (со всей историей купли-продажи данного объекта);
- выписку из домовой книги (с указанием всех, кто прописан в квартире, чтобы исключить обременения и неприятные сюрпризы);
- справку о задолженностях по коммунальным платежам;
- согласие супруга (если владелец в браке).
Если флиппер сам не риелтор и не юрист, хорошо разбирающийся в вопросах недвижимости, безопаснее привлечь соответствующего специалиста, чтобы не столкнуться с проблемами при продаже.
Ремонт и улучшение
После покупки начинается самый затратный этап (не считая, разумеется, самой покупки). Здесь важно умение инвестора заранее определить бюджет на обновление объекта недвижимости. Чтобы квартира приобрела привлекательный для жильцов вид, необходимо покрасить стены и поклеить обои, поменять плитку в санузлах и на кухне, заменить полы, обновить сантехнику. Светлые помещения визуально увеличивают пространство, а новая сантехника придает жилью опрятный вид. Так что, даже если не планировался капитальный ремонт, вложиться в косметический придется.
Продажа объекта
Когда квартира готова, начинается поиск нового покупателя. Большое значение имеет интерьер квартиры и ее фотографии. Есть специальные дизайнеры — хоумстейджеры, в чьи задачи входит придать объекту товарный вид и сделать красивые фотографии. Быть может, самым быстрым способом при продаже будет обратиться к подобному специалисту, однако стоит помнить, что и такого рода услуги снижают конечную прибыль.
Теперь уже инвестор в качестве продавца размещает объявления с качественными фото и подробным описанием жилья. Предполагается, что документы на него собраны и обеспечат максимально быстрый выход на сделку.
Риски флиппинга для новичков
Флиппинг квартир кажется легким способом заработка: купил подешевле, покрасил стены, продал дороже. Но на деле все гораздо сложнее. Ошибки могут стоить сотни тысяч или даже миллионы рублей. Давайте разберем главные риски.
1. Неправильный выбор квартиры
Начинающие инвесторы часто клюют на низкую цену и покупают то, что потом сложно продать: квартиру в неудачном районе, с плохой планировкой или окнами на оживленную улицу.
Как избежать: перед покупкой тщательно анализировать рынок, смотреть, какие квартиры продаются быстрее всего и почему. Если нет опыта, лучше привлекать риелторов.
2. Недооценка расходов на ремонт
Казалось бы, ничего сложного — поменять обои, освежить санузел и продать с прибылью. Но в реальности выясняется, что электропроводка старая, трубы тоже нужно менять, да еще и стены неровные. Итог: бюджет ремонта выходит за рамки, а прибыль уменьшается.
Как избежать: всегда закладывать 20–30% сверху к изначальному бюджету ремонта.
3. Рост цен на стройматериалы и услуги
Ремонт планировался за 800 тыс. рублей, но плитка подорожала, подрядчики повысили расценки, а доставка материалов стала в два раза дороже. В итоге ремонт уже обходится в миллион, а цена продажи осталась прежней.
Как избежать: подписывать договоры с подрядчиками, закупать основные материалы сразу и, как и в предыдущем пункте, закладывать расходы "на инфляцию". Чтобы понять, в каком объеме, можно сравнить изменение цены на стройматериалы за три последних месяца: вероятно, и дальше оно будет аналогичным.
4. Проблемы с продажей
Флиппинг выгоден только тогда, когда квартира быстро продается. Если она зависла на рынке, появляются дополнительные расходы: коммунальные платежи и налоги. Иногда приходится снижать цену, и прибыль вовсе исчезает.
Как избежать: еще до ремонта проанализировать спрос на аналогичные квартиры в районе и закладывать цену, которая позволит быстро выйти на сделку. Иногда бывает выгодно некоторое время сдавать квартиру, пока рынок не вернется к желаемым показателям.
5. Юридические проблемы
Документы на квартиру могут быть не в порядке: обременения, долги, нарушения при приватизации или незаконная перепланировка. Иногда выявляются "скрытые" собственники, которые потом через суд оспаривают сделку.
Как избежать: проверять квартиру у юриста и заказывать полную юридическую экспертизу перед покупкой.
Какие знания нужны для успешного флиппинга
Чтобы не потерять деньги, флипперу необходимо разбираться сразу в нескольких сферах и иметь множество навыков.
- Знание рынка недвижимости.
Важно понимать и постоянно отслеживать, какие квартиры продаются лучше, какие районы растут в цене, где выгоднее покупать.
- Навыки переговоров.
Флиппинг начинается с выгодной покупки. Чем ниже цена на входе, тем больше прибыль. Умение договариваться с продавцами и покупателями — ключ к успешному бизнесу.
- Финансовая грамотность.
Нужно уметь считать: расходы, налоги, срок окупаемости. Невнимательность к цифрам может превратить потенциальную прибыль в убыток.
- Основы ремонта и дизайна.
Не обязательно быть строителем, но понимать, какие улучшения действительно повышают стоимость квартиры, полезно. Иногда замена дверей или изменение освещения могут дать больше эффекта, чем дорогая перепланировка.
- Юридическая грамотность.
Понимание сделок с недвижимостью, документов, возможных рисков поможет избежать проблем. Если в этом нет опыта, лучше привлекать специалистов.
Кому не стоит заниматься флиппингом
Этот бизнес подходит не всем. Если у вас совпадает хотя бы один пункт из списка ниже, стоит хорошо подумать перед тем, как заняться флиппингом.
- У вас нет финансового запаса.
Флиппинг требует денег не только на покупку, но и на ремонт, налоги, комиссии. Если вы рассчитываете только на заемные средства — риск неоправданный.
- Вы не готовы к неожиданностям.
Любая сделка может затянуться, а ремонт — выйти за рамки бюджета. Если вам важна финансовая стабильность и предсказуемость, флиппинг обернется для вас сильным стрессом.
- Вам сложно вести переговоры.
Чтобы зарабатывать, нужно уметь торговаться: снижать цену покупки, договариваться с подрядчиками, убеждать покупателей. Если это не ваша сильная сторона, будет сложно.
- У вас нет времени заниматься этим.
Вы работаете весь день на основной работе, а вечером решили заниматься флиппингом. Поиск квартир, общение с продавцами и покупателями, закупка стройматериалов требует времени и сил. Если у вас их нет и вы планируете просто инвестировать, есть высокий риск потерять деньги.
- Вы не готовы учиться.
Рынок меняется, новые законы появляются регулярно. Мошенники тоже не дремлют. Нужно постоянно быть в курсе и адаптироваться. Если вы не готовы разбираться в тонкостях, то можете столкнуться с неприятными сюрпризами.
Флиппинг — это перспективный способ заработка на недвижимости, но он требует знаний, опыта и финансовой дисциплины. Если у вас уже есть опыт работы с недвижимостью, флиппинг может стать стабильным источником дохода. В противном случае, может быть, лучше начать с чего-то менее рискового и постепенно наработать необходимые компетенции.