Скачок цен на стройматериалы стал серьезным вызовом для строительных компаний и всего рынка жилищного строительства, а также для государства, которому необходимо решать, что делать с бюджетными стройками в условиях их удорожания. Вместе с тем перед отраслью стоит и ряд застарелых вопросов. О том, когда будет решена проблема обманутых дольщиков, стоит ли государству поддерживать строительные компании, как решается проблема незавершенных строек и почему содержание жилья — это в том числе задача граждан, в первом в своей новой должности интервью ТАСС рассказала аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.
— В этом году исполняется 30 лет с момента начала всеобщей приватизации жилья. Как вы считаете, это мероприятие можно считать успешным? И как за эти годы изменился подход собственников к своему имуществу?
— Конечно, с одной стороны, приватизация жилья — это важное событие в жизни страны, с другой — оно напрямую к полномочиям Счетной палаты не относится. В рамках наших полномочий мы анализируем исполнение нацпроекта "Жилье и городская среда", в том числе как ведется работа с ветхим и аварийным жильем, а также реализацию программы капремонта.
В 2019 году Счетная палата РФ проводила аналитическое мероприятие, посвященное капитальному ремонту. Здесь важно отметить, что Фонды капитального ремонта были созданы сравнительно недавно, и, по сути, сейчас мы видим перелом по отношению к собственному жилью: да, все приватизировали, граждане стали собственниками этого жилья, но ведь собственность — это не только право, это еще и ответственность. То есть содержание жилья — это в том числе и задача граждан. Конечно, это долгий процесс трансформации, но когда-то должна наступить точка отсечения, когда полную ответственность за состояние дома должны нести граждане. На примере капитального ремонта мы видим, что у нас достаточно высокая дисциплина платежей по капремонту, но более содержательное участие далеко не всегда имеет место в нашей жизни.
— К управляющим компаниям у вас нет претензий? Часто управляющие компании и собственники жилья имеют разногласия.
— Безусловно, есть вопросы к управляющим компаниям, к тому, насколько публичная там финансовая отчетность, хотя этот вопрос Минстрой на протяжении нескольких лет решает, и сейчас, насколько я могу судить, уже гораздо меньше проблем, чем было еще пять лет назад. Конечно, за последние несколько лет контроль за деятельностью управляющих компаний усилился. Но это тоже определенный тип бизнеса, который только недавно начал формироваться. И собственники жилья должны активно вести диалог со своими УК, хотя в малых городах комьюнити жильцов, возможно, не такое активное, как в больших.
И главная проблема в небольших городах — это отсутствие конкуренции, что всегда не стимулирует повышение качества услуг и снижение стоимости
— Существует еще одна застарелая проблема на рынке жилья — проблема обманутых дольщиков. Правительство поручало решить ее к 2024 году, но ваша предшественница Светлана Орлова считает, что к этому сроку проблему решить не получится. А вы как считаете?
— Абсолютно согласна со Светланой Юрьевной: действительно, без дополнительного финансирования до 2024 года решить проблему с обманутыми дольщиками будет невозможно. Так, по оценке Фонда защиты прав дольщиков, для полного решения этой проблемы в 2021–2023 годах может потребоваться дополнительно порядка 111,7 млрд рублей, в том числе 60 млрд рублей — за счет средств федерального бюджета и 51,7 млрд рублей — за счет средств региональных бюджетов. При этом в настоящее время создается ППК "Фонд развития территорий" за счет реорганизации Фонда защиты прав дольщиков и Фонда ЖКХ. Главное, чтобы в рамках преобразования проблема обманутых дольщиков для нового института развития сохраняла приоритетность.
— Сейчас правительство делает многое для того, чтобы не появлялись новые обманутые дольщики, например ввело механизм эскроу-счетов.
— Да, безусловно, эскроу-счета сейчас работают, и уже большая часть рынка работает по эскроу-счетам, у нас финансовая прозрачность всех операций по застройщикам.
Но в этом году возникла другая проблема: повышение цен на строительные материалы. Они растут, а кредиты-то компании брали по старым ценам. Это проблема, которая может негативно сказаться на рынке жилищного строительства
— И каковы масштабы катастрофы? Есть у Счетной палаты оценки?
— Пока оценок, я думаю, нет ни у кого. Сейчас количество проблемных объектов, которые фиксируются в едином реестре проблемных объектов ДОМ.РФ, не больше, чем обычно. Но, конечно, если ситуация с ценами будет такая же на протяжении хотя бы полугода, то риски достаточно высокие. Мы, думаю, в рамках нашего экспертно-аналитического мероприятия по мониторингу нацпроекта "Жилье и городская среда" свои оценки сделаем.
— С учетом мировой конъюнктуры цены на металл, судя по всему, как минимум не снизятся. Как вы считаете, государству в этой ситуации стоит поддержать строительные компании?
— Государству, прежде всего, необходимо решать, что делать с бюджетными стройками, потому что там тоже сложная ситуация. Минстрой уже выпустил нормативный акт, позволяющий увеличивать стоимость контракта до 30% для контрактов стоимостью от 1 млн рублей и заключенных до 1 июля 2021 года. И это тоже дополнительные непредвиденные бюджетные расходы.
Что касается поддержки строительных организаций, то тут пока сложно сказать о необходимости господдержки, так как цены на жилье стали расти не только в связи со стоимостью строительных материалов, но и с ситуацией на рынке жилья. Поэтому к этой проблеме придется подходить аккуратно: с одной стороны, важно не допустить роста новых проблемных объектов и, соответственно, обманутых дольщиков, а с другой — нельзя все проблемы решать за счет бюджетных средств.
— Государство в прошлом году поддержало граждан льготной ипотекой. На текущий год программа немного сокращена. Как вы думаете, позволит ли этот шаг немного выровнять ситуацию на рынке? и ожидаете ли вы, что цены на жилье могут снизиться?
— Помните, было повышение цен в конце 2000-х? Тогда было два лагеря: одни утверждали, что сейчас все качнется обратно. Выиграли те, которые утверждали, что цены зафиксируются на этом уровне. К сожалению, мы сейчас наблюдаем такую же тенденцию. В среднем по стране цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья за 2020 год выросла на 12%. Если брать региональный разрез этой проблемы, лидерами в повышении стоимости квадратного метра являются: Москва (на 17 тыс. за 1 кв. м), Московская область (рост на 12 тыс. за 1 кв. м,) Санкт-Петербург (рост на 14,5 тыс. за 1 кв. м). Наши коллеги из направления, возглавляемого Алексеем Саватюгиным (в их компетенции находятся вопросы ипотеки), сделали следующий вывод: да, стройкомплекс был поддержан во время пандемии, что позволило удержать и темпы строительства, и начать новые проекты, но доступность жилья стала несколько ниже. Мы с этим выводом абсолютно согласны. Поэтому нужно, конечно, ориентировать льготную ипотеку на нуждающиеся в улучшении жилищных условий категории граждан.
— Государство в 2019–2020 годах поддержало ипотечное кредитование на 58,4 млрд рублей, но на текущий год объем поддержки будет сокращен. А как бы вы поддерживали отрасль в этом и следующем году?
— Мое экспертное мнение заключается в том, что государство должно поддерживать не отрасль, а граждан. Отрасль, конечно, в каких-то точках поддерживать тоже нужно, но главное — это граждане. Мы по статистике ЦБ видим, какие регионы у нас лидируют по ипотеке, — это Москва, Санкт-Петербург, Калининградская область и южные регионы. Это проблема не строителей, а экономического развития наших территорий, новых мест приложения труда — люди инвестируют в свой образ жизни. То есть в моменте поддержали строительную отрасль, но я уверена, что через два-три года мы будем обсуждать последствия этого решения прежде всего для регионов.
Второй момент — конечно же, максимальная поддержка прежде всего должна быть направлена на социально незащищенные категории граждан, перед которыми у государства есть обязательства.
— Не только сироты, но и другие социально незащищенные россияне сегодня являются очередниками на жилье. Как осуществляется контроль Счетной палаты за этим мероприятием?
— Что касается детей-сирот, это было отдельное мероприятие, оно проведено, все рекомендации даны. На самом деле, так как это полномочия совместного ведения субъектов и Российской Федерации, у субъектов не хватает денег. Надо понять, что у нас все бюджеты, за исключением 13 регионов, являются получателями дотаций на выравнивание бюджетной обеспеченности. И сейчас очень многие из них закредитованы, и когда мы говорим, что эту проблему нужно решать, часть регионов с таким уровнем социальных обязательств просто не справляется.
Несмотря на увеличение федерального финансирования до 10 млрд рублей ежегодно, предусмотренных средств, по нашей оценке, недостаточно для устранения накопившейся задолженности — для того чтобы обеспечить жильем всех детей-сирот, у которых такое право возникло и не реализовано, требуется единовременно почти 264,5 млрд рублей.
При сложившихся условиях финансирования на ликвидацию накопившейся задолженности потребуется не менее 6,5 лет
Мы будем и дальше вести контроль и тему эту постоянно поднимать, но так как еще существует вопрос межбюджетных отношений, мы прекрасно понимаем, что регионы рады решить эту проблему, но далеко не у всех есть такая возможность: хоть по цене Минстроя, но эти квадратные метры надо выкупать. У нас есть большие сомнения, что в ближайший год-два эта проблема будет устранена, как и с дольщиками.
— Есть ли у вас оценки того, насколько могут возрасти объемы незавершенного строительства в 2021 году?
— Результаты наших мероприятий показывают, что принципиального улучшения ситуации в этой сфере пока не происходит. По данным бюджетной отчетности за 2020 год, количество "брошенных объектов" (объекты, строительство которых приостановлено либо законсервировано) снизилось в целом на 890 единиц (на 20,6%) и составило 3433 единицы. Однако объем вложений в "брошенные объекты" увеличился на 1 827,6 млн рублей (на 0,7%) и составил 250,2 млрд рублей.
Количество "долгостроя" (объекты, строительство которых ведется более пяти лет) по итогам 2020 года также уменьшилось на 1130 единиц (на 33,5%) и составило 2247 единиц. Но при этом объем вложений в "долгострой" увеличился на 49,5 млрд рублей (на 5,7%) и составил 925,1 млрд рублей.
По итогам 2020 года на федеральном уровне наблюдается тенденция к снижению объемов и количества ОНС, однако в целом динамика изменений за последние годы является разнонаправленной и неустойчивой.
Мы надеемся, что вопросы с такими проблемными объектами будут постепенно решаться, в том числе за счет уже принятых правительством мер по созданию единого заказчика в сфере строительства, а также, очень надеемся, за счет скорейшего принятия и реализации дорожной карты, предусматривающей системные меры по сокращению объемов вложений и количества проблемных ОНС.
Что касается возникновения новых объектов, то, конечно, риски есть, особенно на региональном уровне. И они связаны в первую очередь с ростом цен, о чем мы говорили. И здесь, скорее всего, будут необходимы дополнительные меры поддержки для регионов, чтобы эти риски нивелировать.