Вице-губернатор Кубани: самовольное строительство перестало быть выгодным

Краснодарский край является одним из лидеров в РФ по количеству самостроев и долгостроев, а также числу обманутых дольщиков. Наиболее острая ситуация — в популярном у россиян городе-курорте Сочи, где только в этом году необходимо снести более 50 самовольно построенных домов. Власти Краснодарского края за последние два года серьезно продвинулись в вопросе недопущения такого строительства: администрация региона добилась того, чтобы строить незаконно стало экономически невыгодно.

Как власти Краснодарского края перекрывают кислород недобросовестным застройщикам, какие механизмы позволят ускорить ввод долгостроев в эксплуатацию и почему регион привлекает застройщиков, в интервью ТАСС рассказал первый вице-губернатор Краснодарского края Андрей Алексеенко.

— Андрей Анатольевич, к сожалению, наиболее остро в этом году строит проблема сноса самостроев, большое количество которых сосредоточено в Сочи, в особо ценной зоне, где после проведения Олимпиады ввели ограничение на этажность. Но во многих самостроях уже живут люди. Что предпринимается для того, чтобы при соблюдении закона учесть и права владельцев квартир в этих домах?

— Самострои нужно сносить, если это самострои. Если на сегодняшний день есть решение суда о сносе этого объекта, то решение суда необходимо исполнять. 54 объекта в Сочи в этом году подлежат сносу, из них в шести люди проживают на постоянной основе. И пока еще эти объекты никто не сносит. В первую очередь производится снос тех, которые не обременены правами третьих лиц, в которых не живут люди. Борьба с самовольным строительством с тем или иным успехом проводилась в Краснодарском крае в разные годы. Самовольно возведенные объекты всегда сносились. Самострой — это есть зло.

Застройщик при возведении самостроев в принципе не учитывает какие-либо нормативы и стратегию градостроительного развития. Он строит, как ему выгодно. Когда появляется многоквартирный жилой дом на участке для индивидуального строительства, мы получаем ряд проблем.

Первая — нагрузка на коммунальные сети. Вторая — нагрузка на транспортную инфраструктуру, отсутствие парковок: на земельном участке, который предназначен для одной семьи, парковку на 15–20 автомобилей создать невозможно. Третья — отсутствие социальной инфраструктуры: в массивах индивидуальной жилой застройки расчет количества школ и детских садов производится по нормативам для индивидуального жилого строительства (ИЖС). Если земли для ИЖС застраиваются многоквартирными домами, десятикратно увеличивается нагрузка. Четвертая — это ущемление прав всех людей, которые проживают в окрестностях. Ведь застройщики не спрашивают мнения людей, которые живут в округе?

Представьте, если вы живете в частном доме, а рядом построили многоэтажный — будете ли вы рады этому? По сути, это можно расценивать как вмешательство в вашу частную жизнь. Ваш земельный участок, где вы проживаете с семьей, где гуляют ваши дети, оказывается под вниманием жителей рядом стоящего высотного дома.

Выходит, что мы рассматриваем проблему однобоко, исключительно в интересах тех, кто купил жилье. Почему мы не рассматриваем позицию тех людей, которые проживают на этих участках, чьи права, по сути, нарушаются? Это неправильно. Власть должна действовать в интересах всех. Поэтому решать чьи-то частные интересы за счет интересов большинства жителей — неправильно.

— Как обстоит ситуация с людьми, которые на вполне законных основаниях приобрели жилье в домах Сочи, а суд позже признал эти дома незаконно построенными и подлежащими сносу? Что делать тем, у кого это жилье является единственным?

— Мы не объявляем войну. При решении ситуации мы используем индивидуальный подход к людям, если это действительно их единственное жилье. Тот, кто в этой ситуации допустил нарушение закона, то есть застройщик, обязан вернуть деньги. Застройщик, по сути, нарушитель закона. Если он построил незаконный объект, продал помещения людям, заведомо зная, что это незаконный объект, то он уже преступник. На эти действия уже должны распространяться положения Уголовного кодекса: есть потерпевшая сторона, есть преступник, виновность которого должен определить суд. В подобных ситуациях нужно в гражданском порядке предъявлять иски к застройщикам о возмещении ущерба.

— Власти Сочи инициировали заключение мировых соглашений с владельцами квартир в самостроях при условии сноса "лишних" этажей. Со всеми ли дольщиками удалось заключить мировое соглашение? Остальным собственникам, которые не согласились на мировое соглашение и чьи дома будут снесены, будет ли выплачена какая-то компенсация?

— Предлагается не снос верхних этажей, а приведение объекта к положениям выданного разрешения на строительство. Если было выдано разрешение на строительство объекта гипотетически площадью 500 кв. метров и этажностью три этажа, то есть индивидуального жилого дома, то, насколько я понимаю, мировое соглашение может быть заключено только в части приведения этого объекта к параметрам разрешения на строительство. В настоящее время информация о заключенных мировых соглашениях в департаменте строительства отсутствует.

Вопрос о компенсациях непростой, но есть конкретные примеры его решения. По закону, компенсация не может быть выплачена из бюджетных средств. Как пример возьмем дом на улице Белорусской, 4, в Сочи. В нем 420 квартир, из них продано 140 квартир, там около 74 собственников, в их числе примерно 15 сочинцев, остальные — иногородние. У двоих покупателей жилье в самострое является единственным.

Застройщики в 2009 году получили разрешение на возведение двух индивидуальных жилых домов в два и три этажа, а стали строить три многоэтажных дома. Суд установил, что дома возведены с нарушением градостроительных норм и являются небезопасными, и принял решение об их сносе. Прежде чем приступить к сносу, администрация города направила письма всем собственникам квартир. Снос домов оценен в 103 млн рублей, сносом занимается собственник. Компенсацию покупателям квартир в этом доме выплачивает застройщик, из 74 человек, купивших квартиры в этом доме, полностью на сегодняшний день получили компенсацию 13 человек, еще 28 — частично. В том числе желающим предлагают квартиры в жилом комплексе "Семейный" в Лазаревском районе.

— Насколько реально снести верхние этажи без ущерба для здания? Как это оформляется юридически и есть ли подобные прецеденты?

— Вы сами видели эти дома? Это нормальные трехэтажные дома, к которым пристроена мансарда, а к ней — еще один этаж. Вопрос заключается в том, не угрожает ли жизни и здоровью граждан проживание в этих верхних этажах? При сильном ветре они просто могут обрушиться, так как это не капитальные, а легковозводимые конструкции.

Изначально на эти трехэтажные дома были проекты, которые прошли экспертизу, пусть даже не государственную, но потом застройщику захотелось большего. По логике вещей застройщик должен вернуть людям деньги за те этажи, которые он построил незаконно, снести их, привести объект в проектное состояние и выполнить кровлю по проекту. Демонтаж этажей, превышающих допустимые параметры, возможен в соответствии с разработанной изначально и прошедшей экспертизу проектной документацией. Юридически демонтаж этажей, возведенных в нарушение установленных параметров и проектной документации, оформляется так же, как по любому самовольно построенному объекту: или самостоятельно застройщиком по требованию муниципалитета, или по решению суда.

Примеры добровольного демонтажа самовольно возведенных этажей сверх установленных нормами есть на территории города-курорта Сочи (Сочинское шоссе, 4/4 — по решению суда застройщиком снесены надстроенные самовольно четвертые этажи зданий).

Необратимость наказания

— Вице-премьер Виталий Мутко поручил властям Краснодарского края решить проблему жильцов сносимых в Сочи незаконных многоэтажек. Как она будет решаться?

— Вице-премьер поручил разобраться в ситуации, проанализировать и доложить. Администрация Краснодарского края разобралась, проанализировала и направила соответствующий доклад. Конечно, те незаконные объекты, которые были построены много лет назад, еще до введения ограничений на этажность, никто сносить не планирует. Речь идет о тех, которые возводились после Олимпиады. То, что там натворили застройщики, наплодили этих незаконных объектов, тот факт, что они не имели права продавать людям жилье в этих объектах ни морального, ни юридического — разве это нормально?

— Как планируется контролировать подобные ситуации, чтобы не допустить новых случаев возведения самостроев?

— На самом деле сегодня нужно быть очень отчаянным человеком в кавычках, проще говоря, без царя в голове, чтобы незаконно строить объекты в Сочи. Есть три принципа, исполнение которых не позволит появляться таким объектам. Первое — это публичность: люди должны знать, что строительство того или иного объекта ведется без соответствующего разрешения. Для этого существуют реестры самостроев.

Администрация Краснодарского края обеспечила функционирование информационного ресурса "Незаконное строительство" интернет-портала "Открытое правительство Краснодарского края", где размещен реестр зданий и сооружений, возведенных с нарушением градостроительного и земельного законодательства на территории Краснодарского края, также они опубликованы на сайтах администраций муниципалитетов. При наличии информации о реализации квартир в объектах, возводимых без разрешительных документов, контролирующими органами информация о таких продажах направляется в правоохранительные органы. Также любой гражданин в соответствии с законом может обратиться в администрацию по конкретному адресу и уточнить, есть ли разрешение на строительство объекта, и если есть, то какое — многоквартирный дом или ИЖС.

Второй принцип — не допустить экономического эффекта, чтобы застройщик таких объектов не получал выгоду. Он должен возвращать деньги людям, если он их привлекает. Объект должен быть, безусловно, снесен, тогда он потерпит убытки.

Третье — это необратимость наказания: если застройщик совершил преступление, продав незаконные площади в своем объекте, он должен отвечать за это по закону.

— В начале этого года власти Сочи объявили о готовности бесплатно отдать участки под самостроями инвесторам, которым нужно снести самовольный объект, по которому уже есть решение суда, вступившее в законную силу, после чего администрация передает права на земельный участок новому владельцу в порядке переуступки — договор цессии. Насколько данная схема оказалась востребованной?

— Если по решению суда необходимо снести незаконный объект, то, чтобы не тратить на это бюджетные деньги, есть возможность заключить договор цессии с юридическим лицом. Организация берет на себя затраты по сносу, исполняя решение суда за администрацию, получая право требования возмещения затрат с должника, то есть с собственника этого объекта незаконного строительства, априори владельца земельного участка. То есть компания вправе обратить взыскание на земельный участок. В Сочи уже есть такие прецеденты. Это востребовано, кроме того, эта процедура стимулирует самих застройщиков сносить самим объекты, в этом случае у них остается хотя бы земля, а так даже земли не останется.

— В апреле 2019 года в Краснодарском крае зона ограничения застройки на кубанском побережье увеличена до 500 метров с целью развития береговой территории как курортной составляющей, на которой будут возводиться здравницы и отели. Не станет ли данное решение очередной лазейкой для застройщиков, которые будут возводить на берегу в данной зоне дома для продажи жилых помещений, называя их апартаментами или гостиницами? 

— Мы все должны иметь возможность, приезжая в курортный город, пройтись по набережной, увидеть море. Уже наворотили достаточно, это ненормально. Территория побережья у нас не бесконечная. Такими темпами через десять лет на море мы сможем любоваться только на картинках. Приоритетным в этой зоне является строительство бальнеолечебниц, курортных поликлиник, санаториев, гостиниц и других объектов санаторно-курортного назначения. В ее пределах ограничивается строительство объектов жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения их к условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Апартаменты и гостиницы не относятся к объектам, допускающим постоянное проживание. Поэтому муниципальным образованиям необходимо усилить контроль за возведением объектов в границах 500-метровой прибрежной зоны, своевременно пресекая попытки самовольного строительства объектов недобросовестными застройщиками. Апартаменты — это условно разрешенный вид строительства на данной территории, для их возведения нужно пройти публичные слушания. Это непросто и будет очень затянуто по времени.

О перспективах долевого строительства

— Перейдем к еще одной острой для всей России проблеме обманутых дольщиков. Как отразится на стоимости новостроек введение системы эскроу-счетов на Кубани? На сколько подорожает квадратный метр? И сократится ли число стройкомпаний, которые работают в сфере долевого строительства?

— По данным исследований, стоимость квадратного метра жилья уже подорожала на 19%. Переход действующих проектов строительства на работу по счетам эскроу потребует значительного увеличения объема кредитов в строительную отрасль от всего объема выданных банками кредитов, что создает риск нехватки собственного капитала банка на кредитование строительства. По оценкам экспертов, в связи с переходом на новую схему финансирования привлечение средств граждан на строящееся жилье приведет к подорожанию квадратного метра, однако в процентном соотношении однозначно ответить сложно насколько.

В Краснодарском крае 280 застройщиков осуществляют привлечение денежных средств граждан на основании договоров долевого участия, которые возводят 560 проектов. По нашим оценкам, около 70% всех возводимых проектов в крае смогут остаться на прежней схеме финансирования строительства жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

С 1 июля резко количество строительных компаний не сократилось, так как компании будут завершать строительство объектов со степенью готовности более 30%, на которых заключено более 10% договоров долевого участия. Но после завершения этих объектов, если они хотят дальше заниматься бизнесом и строить многоквартирный жилой фонд, то здесь вопрос — смогут они или нет получить финансирование в банке. Мы прогнозируем, что общая масса объемов строительства сохранится в прежних параметрах. Вероятно, компании или укрупнятся, или возьмут займы на реализацию проектов, или свои проекты (земли с разрешением на строительство) продадут другим, более крупным компаниям.

— Будет ли создано на Кубани муниципальное предприятие или НКО, которое займется завершением долгостроев или НКО?

— По поручению правительства РФ будет создан фонд, то есть некоммерческая организация, призванная выступать заказчиком завершения строительства этого объекта. По условиям деньги будут выплачиваться при фактическом подтверждении затрат: застройщик зашел на объект, включенный в реестр, заключил соглашение с муниципалитетом, выполнил какой-либо объем работ, который подтверждает Стройнадзор, обращается в муниципалитет и получает денежные средства. Полностью с инвестором рассчитываются по завершении объекта. По поручению губернатора три объекта в этом году будут достроены по этой схеме. Администрация края рассчитывает на финансирование из федерального бюджета. Федеральная помощь краю нужна.

— Сколько строительных компаний являются на Кубани инвесторами, которые берутся за завершение долгостроев? Есть ли опыт привлечения инвесторов из других регионов?

— В настоящее время органами местного самоуправления заключено 18 соглашений о взаимодействии по завершении строительства 37 объектов. Администрация края совместно с органами местного самоуправления принимает меры по поиску инвестора для завершения строительства проблемного объекта. В качестве одной из принимаемых мер в субъекты РФ осуществлена рассылка информации с целью доведения до сведения крупных строительных (инвестиционных) организаций. Получена обратная связь, в настоящее время активно ведутся переговоры со строительной организацией ЗАО "ПФК "3ардон-Групп", представляющей город Ижевск, по реализации дорожных карт завершения строительства проблемных объектов ЖК "Жемчужина" (Краснодар, ООО "Стройметаллинвест") и ЖК "Ямайка" (Сочи, ЗАО "Сафи").

Застройщики из других регионов действительно активны, хотят зайти на рынок Краснодарского края. Рассматриваем предложения по примерно пяти-семи проблемным объектам. Это представители разных регионов: от Москвы до Чечни.

У нас в стране четыре региона, привлекательных для инвесторов, куда им интересно заходить, где существует инвестиционный рост: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край. Количество людей, приезжающих в Краснодарский край, исчисляется десятками тысяч человек. Переезжая сюда, они арендуют жилье или приобретают его. Это экономически активное население, которое имеет возможности и уверенно стоит на ногах. То есть спрос на жилье в регионе есть, поэтому сюда идут строительные компании.

Беседовала Елена Задворная