МОСКВА, 14 января. /ТАСС/. Ситуация с ипотечными квартирами в аварийных домах в России не имеет массового характера, их объем не превышает 3% от общего объема аварийного жилья в целом по стране. Об этом сообщили ТАСС в пресс-службе Фонда ЖКХ в пятницу.
Ранее президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 мая продумать вопрос, связанный с переселением из аварийного жилья, на которое не погашен ипотечный кредит. В частности, одна из участниц большой пресс-конференции Путина, которая состоялась 23 декабря, обратила внимание на проблему жилья, которое было куплено в ипотеку, а позже признано аварийным.
"Согласно данным, представленным по запросу Фонда ЖКХ субъектами РФ, такие жилые помещения имеются в Саратовской, Свердловской, Тульской и Челябинской областях. Объем жилых помещений, признанных непригодными для проживания и находящихся в залоге у кредитных организаций, на данный момент в среднем составляет не более 3% от общего объема аварийного жилья", - отметили в пресс-службе.
Например, по данным Фонда ЖКХ, в Тульской области общая площадь ипотечных квартир в аварийных домах составляет 312,8 кв. м, в них проживают 15 человек. При этом, как уточняют в Фонде, ситуация с ипотечными квартирами в аварийном жилом фонде не имеет массового характера, а единичные случаи решаются на региональном уровне. Например, из 19 тыс. письменных обращений, поступивших на горячую линию Фонда ЖКХ с 2014 года, только 10 были от ипотечных заемщиков, жилье которых было признано аварийным.
Как отметила ТАСС заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова, ипотечные сделки с жильем с высоким уровнем износа встречаются в регионах с низким объемом нового строительства. В этом случае, по ее словам, в залог оформляется иной более ликвидный объект или выдается ипотека без обязательного страхования, но под более высокую процентную ставку.
По словам директора департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса "Росбанк дом" Вадима Мамонова, кредитная организация не предоставляет ипотечные кредиты на жилье, признанное аварийным. А для минимизации риска признания жилья таковым за период действия кредита банк учитывает параметры физического износа здания, который не должен превышать 60%, а также планы по сносу или реконструкции объекта, где находится квартира. "Что касается судьбы уже выданных кредитов под залог жилья, которое может перейти в категорию аварийного, то здесь необходим индивидуальный подход с учетом того, когда это событие может произойти. Высока вероятность, что к этому моменту заемщик уже полностью погасит кредит", - добавил Мамонов.
Решение проблемы
В целом собственник жилья, которое признается аварийным, по закону может получить равнозначное жилье или компенсацию. Но если квартира в ипотеке, то какой бы вариант собственник ни выбрал, каждый потребует согласования с банком, говорит управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. "При этом для ипотечной квартиры компенсация видится не самым выигрышным вариантом, поскольку цена квадратных метров в аварийном доме будет минимальной, а вырученная сумма явно недостаточной для приобретения нового жилья. Поэтому более "безболезненным" вариантов для собственников-ипотечников в случае расселения из аварийного жилья видится все-таки предоставление равноценного помещения, то есть не меньшего по метражу", - отмечает эксперт.
По мнению Решетниковой, основная проблема в ипотечных квартирах, которые находятся в признанными аварийными домах, заключается в риске отказа в продлении страховки объекта и повышении ставки по кредиту до уровня ставок по потребительским кредитам. Также, например, банк может потребовать досрочного возврата кредита или оформление другого залога по выданному ипотечному кредиту.
Эксперт отмечает, что заемщики должны быть защищены на весь срок кредитования от подобных ситуаций. "Новые требования могут быть учтены в договоре страхования или кредитном договоре, однако, это может привести к удорожанию заемных средств, страховки или повышению требований банков к ипотечному жилью. И этот риск тоже нужно учитывать, чтобы не допустить снижения доступности жилья в регионах с низким объемом нового строительства", - считает она.
В свою очередь, Паюшин привел в пример реализацию программы реновации в Москве, где предмет залога - квартира - автоматически заменяется на новое жилье переселенцев. По его мнению, в других регионах такой алгоритм также может стать определяющим. Однако некоторые процедуры будут требовать личного участия заемщика. Например, ему необходимо будет уведомить свой банк о планируемой сделке, то есть замене объема залога, и заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, потому что новое жилье будет выступать новым залогом по кредиту.
В пресс-службе Фонда ЖКХ считают, что проблема с ипотечными квартирами в аварийных домах должна разрешиться с 1 марта 2022 года, когда вступит в силу закон, требующий обязательного внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) данных об аварийности дома. "Реализация указанных норм позволит полностью исключить ситуации, когда гражданин и кредитная организация не могли знать о факте признания дома аварийным. Кроме того, Фондом ЖКХ будет вестись реестр домов, находящихся в ограниченно работоспособном техническом состоянии, что позволит гражданам и кредитным организациям предвидеть риски признания домов аварийными и принимать решение о получении и предоставлении кредита с учетом этой информации", - рассказали в Фонде.