МОСКВА, 19 января. /Корр. ТАСС Елена Рузлева/. Ставки проектного финансирования жилищного строительства в 2022 году могут вырасти на 2 процентных пункта (п.п.) по сравнению с 2021 годом, что в свою очередь приведет к росту себестоимости строительства в пределах 1-2%. Такое мнение высказал ТАСС руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
При этом, эксперт указал на неожиданный эффект от такого роста: он может побудить девелоперов снижать цены для покупателей на старте строительства. Гольдберг пояснил, что существует два ключевых показателя - базовая и специальная (эффективная) ставки. Базовая всегда выше специальной, она распространяется на часть кредита, не обеспеченную счетами эскроу. В конце 2021 года рыночный уровень таких ставок превышал 10-11%. Специальная ставка применяется по мере поступления средств на счета эскроу, в 2021 году среднее ее значение составляло 3,5-4%.
"В большей степени от ключевой ставки ЦБ и общего уровня ставок в экономике зависит базовая ставка проектного финансирования, в 2022 году она может вырасти до 12-13%, но в первую очередь это скажется на проектах, которые находятся на начальном этапе строительства. Поскольку эффективная ставка по проектному финансированию застройщиков определяется темпами продаж и наполнения счетов эскроу, она в меньшей степени, чем базовая, зависит от ключевой ставки. Ключевая ставка Банка России в 2021 году выросла в прошлом году с 4,25 п.п. до 8,5% (в два раза). По моей оценке, если в 2021 году эффективная ставка составляла 3,5-4%, то в 2022 году она может увеличиться до 5-5,5%", - сказал Гольдберг, добавив, что такой рост увеличит себестоимость стройки на 1-2%.
Как пояснила ТАСС управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова, на ставку кредитов для застройщиков влияют различные факторы, включая ОФЗ, ключевую ставку ЦБ и оценки рисков. При этом накопления на счетах эскроу сглаживают рост процентной ставки по кредитам в целом.
"То есть по более успешным проектам, где продажи идут быстрыми темпами, ожидаем, что влияние будет чуть меньше. На 1 декабря 2021 года покрытие портфеля проектного финансирования с эскроу средствами на счетах эскроу в Сбере составляло чуть более 100%. Согласно отчету ЦБ на 1 декабря 2021 года, средневзвешенная ставка по сделкам с эскроу [составляет] 3,3% годовых. Это говорит о том, что по действующему портфелю в "Сбере" сохраняется существенный объем покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на эскроу, из-за чего девелоперы могут рассчитывать на специальную, пониженную ставку", - сказала Назарова.
В банке ВТБ в свою очередь пояснили, что наибольшее влияние роста ключевой ставки на процент по проектному финансированию наблюдается на начальных этапах строительства, когда счета эскроу еще не наполнены. Однако закладывать стоимость проектного финансирования в цены на жилье у девелоперов больше не получится, считает руководитель дирекции "Недвижимость, строительство и девелопмент" департамента по работе с клиентами рыночных отраслей банка ВТБ Роман Антошенков.
"Этот этап, от покупки земли до получения исходно-разрешительной документации, длится в среднем два года. Принимая во внимание и без того существенный рост стоимости квадратного метра в 2021 году, переложить дополнительные расходы на покупателей квартир, вероятно, не получится. Кроме того, на спрос также давит рост ставок по ипотеке. Мы рассчитываем, что компенсация этих расходов будет получена девелоперами через снижение стоимости приобретаемых участков земли", - сказал Антошенков.
Снизится ли активность застройщиков
Представители Сбербанка и ВТБ отмечают, что активность застройщиков по привлечению проектного финансирования высока. "Мы наблюдали весь 2021 год очень высокую активность девелоперов по приобретению новых проектов, открытию проектного финансирования. Пока на начало 2022 года мы не отмечаем какого-то снижения активности. Отчасти это еще и потому, что процесс приобретения и запуска новых проектов занимает не менее 3-6 месяцев, и все проекты, которые мы видим сейчас, были начаты в прошлом году", - говорит Роман Антошенков.
В то же время запуск новых проектов будет происходить с учетом меняющихся рыночных индикаторов. "Если говорить про базовые условия по процентным ставкам по новым проектам, они будут зависеть от изменения рыночных индикаторов. Что касается накоплений на счетах эскроу, то такого активного роста цен и объемов продаж, как в 2020 и 2021 годах, мы не ожидаем. Поэтому оптимальный подход девелоперов к маркетинговой политике и балансу цен и объемов продаж позволит им управлять своей маржинальностью, в том числе стоимостью кредитных ресурсов", - говорит Светлана Назарова из Сбербанка.
В свою очередь руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг тоже считает, что у застройщиков остается инструмент снижения процентной ставки для новых проектов с помощью гибкого управления ценовой политикой.
"Можно в начале цикла нарастить продажи на стадии "котлована" с невысокой маржой, в дальнейшем получив прибыль от реализации квартир на более поздних стадиях проекта. Думаю, что ситуация 2021 года, когда во многих востребованных проектах новые очереди начинали продаваться по цене старых и почти достроенных, ненормальна. Для притока средств на счета эскроу и снижения ставок проектного финансирования застройщик мотивирован нарастить темп продаж, в первую очередь, за счет снижения цен на жилье. В конечном итоге это положительно скажется на покупателях жилья", - сказал Гольдберг.
О проектном финансировании
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан хранятся на банковских счетах эскроу, строительство при этом ведется за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.
Объем проектного финансирования строительства жилья на 1 декабря 2021 года превысил 6,2 трлн рублей, такие оценки ранее давал Банк России. В течение прошлого года этот показатель увеличился более чем вдвое, с 2,7 трлн рублей. Всего к 1 декабря 2021 года открыто 645,9 тыс. счетов эскроу, на которых сегодня находится более 3 трлн рублей. Раскрыто почти 238,8 тыс. таких счетов, сумма перечисленных с них средств застройщикам достигает 794,9 млрд рублей.
Ключевая ставка ЦБ в декабре 2021 года достигла 8,5%, это стало максимальным значением с 2017 года. Всего в прошлом году Банк России увеличивал ключевую ставку семь раз.