Эксперты ГК "А101": будущее девелопмента за КРТ и концепцией 15-минутного города
ТАСС, 26 марта. Девелоперские проекты, которые развиваются в соответствии с концепциями комплексного развития территорий (КРТ) и 15-минутного города, будут доминирующей тенденцией развития рынка недвижимости России и все более интересными для покупателя. Эксперты Группы Компаний "А101" из Москвы провели в Екатеринбурге деловой завтрак на тему "Ипотечный шторм: пережить нельзя остаться за бортом. Прогнозы на 2025 год на российском строительном рынке". Мероприятие собрало в "Атриум Паласе" в центре уральского мегаполиса около полутора сотен ведущих региональных представителей девелоперского бизнеса, банков, брокеров, а также экспертов в области рынка первичной и вторичной недвижимости.
Среди обширного спектра обсуждаемых тем рефреном проходит тенденция - регионы с растущим интересом инвестируют в строительный рынок Москвы. "Мы видим прирост доли инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость на уровне ориентировочно 5% ежегодно", - отмечает в интервью ТАСС заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости девелоперской группы "А101" Оксана Моисеева.
Компания строит в Новой Москве в ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) целый город "с нуля". Имея значительный земельный банк в собственности (более 2500 га), возводят сразу все: инфраструктуру, авторские школы нового поколения, бизнес-кластер, спортивно-событийный кластер с аквакурортом и многое другое. При строительстве своих районов компания руководствуется концепцией 15-минутного города - вся необходимая инфраструктура должна располагаться в четверти часа пешей ходьбы от дома, следствием чего должно стать сокращение, а то и прекращение миграции внутри мегаполиса Москвы за счет обеспечения жителей всем в шаговой доступности.
Москва как полюс притяжения
Инвестиции именно региональных покупателей в Московский регион является сейчас восходящей тенденцией, в первую очередь из-за исключительности льгот и возможностей, которые даёт переезд в Москву, отмечает Моисеева. "Впрочем, мы ведем речь не только о переезде, но и об отложенной инвестиции в будущее для детей - близость к качественному образованию, медицине, инфраструктуре, а также потенциал пенсий, которые выше в столичном регионе", - сказала представитель компании в интервью ТАСС.
Трек "школа-пенсия" отмечается экспертом неспроста. С одной стороны, решения по школам в проектах ГК "А101"вошли новый стандарт "Московская школа 2.0". С другой, в недавнем исследовании Финансового университета при Правительстве РФ и НПФ "Эволюция" указывается, что доля студентов, которых волнует будущая пенсия, с 2021 года ощутимо выросла. "Опрос, проведенный вузом вместе с НПФ "Эволюция", показал, что 64% студентов считают необходимым задумываться о пенсии заранее. В сравнении с аналогичным исследованием 2021 года авторы опроса отмечают положительные изменения в осознанности студентов. Тогда о пенсии задумывались 47% опрошенных. <…> Абсолютное большинство опрошенных студентов (97%) считают, что государственной пенсии недостаточно для обеспечения себя в старости. По мнению молодежи, обеспечить достойный уровень жизни на пенсии им поможет сдача в аренду недвижимости (70%), собственный бизнес (68%) и инвестиции в ценные бумаги (66%)", - отмечалось в исследовании.
Не излишество, а обязанность
Развитая инфраструктура – это не излишество, а обязанность любого девелопера. "Деятельность лидеров отрасли завязана на обеспечение жилых комплексов максимально быстро и всем. Внутри проектов предусматриваются не только форматы городского и федерального масштаба, но в том числе и близость к образовательным, медицинским учреждениям, собственно, на обеспечение жителей именно инфраструктурой городского формата. Это тоже задача девелопера, поскольку без их решения девелоперы жилых комплексов не смогут развивать и продавать свой продукт", - рассказывает Моисеева.
Градостроительные проекты не могут реализоваться без сотрудничества с властью, девелопер взаимодействует с Департаментом предпринимательства и инновационного развития города Москвы, со штабом защиты бизнеса. "Видим увеличение в части торговли, услуг и сервисов по направлению электронной коммерции, это фактически порождает новые форматы у ритейлеров, сокращает площади коммерческих площадей и приводит к пересмотру матрицы продукта у девелоперов. То есть все двигаются к сокращению площадей, но появляется потребность формата Лайт-индастриал (современный формат производственно-складского помещения, который разделён на небольшие автономные и самодостаточные блоки – прим. ТАСС) внутри городских пространств, где за счет появления дарксторов (склад для обработки онлайн-заказов) усиливается логистика", - отмечает Моисеева.
Эксперт также отмечает, что компания не наращивает у себя долю рассрочек. "Мы понимаем и видим эти риски, стараемся расширять наши инструменты именно по ипотеке, в том числе увеличивать долю стопроцентных покупателей. <…> Долю рассрочек мы сократили за два последних месяца ещё на 30%", - резюмировала Моисеева.
Доступность жилья и стимулирование строительства
Любые значимые проекты в строительстве обречены на коллапс, если не работают механизмы приобретать населением недвижимость на приемлемых условиях, считает директор по ипотечным продажам Группы компаний "А101", аналитик ипотечного рынка Рустам Азизов.
"Кроме действующей на всей территории РФ рабочей программы семейной ипотеки, доступных программ, по большому счету, сейчас нет. <…>. IT ипотеку видоизменили, повысили ставку, снизили сумму кредита с 18 млн до 9 млн рублей, ставку с 5% увеличили до 6% и, самое главное, ограничили два крупных региона - Москву и Санкт-Петербург, где айтишники по большей части этой ипотекой пользовались. Еще есть дальневосточная ипотека под 2%, арктическая ипотека, которая сосредоточена в наших северных регионах. Можно приобретать жилье там, но разве в этих регионах наибольшая концентрация новостроек? Есть ипотека для новых территорий. Такие программы, безусловно, нужны", - рассказывает ТАСС Азизов, добавляя, что необходимо внедрять такие адресные программы, которые могли бы действовать на всей территории Российской Федерации.
"Например, ипотека для участников СВО. Указом президента России 2025 год объявлен Годом защитника Отечества. Меняется геополитическая ситуация, наступит мир, бойцы вернутся с СВО, многие сформировали средства на первоначальный взнос. Но если демобилизовавшийся боец не попадает под категорию "семейная ипотека", что ему делать, под какую ставку ипотеку брать? По нынешним 25-27% переплата выходит колоссальная, ежемесячный платеж тоже максимально некомфортный", - говорит эксперт.
"Если разработать такую программу, как ипотека для участников СВО под 2% с условием, что первоначальный взнос будет от 10%, то ей смогут воспользоваться находящиеся на СВО наши граждане, и на достаточно комфортных условиях приобрести себе качественное жилье. Одной из целей такой программы мог бы стать переезд ветеранов СВО из небольших населенных пунктов в города, где у больше возможностей получать хорошее образование, медицинские услуги, строить карьеру. Считаем, такая программа была бы на сегодняшний день актуальна", - комментирует Азизов.
Актуальной, полагает эксперт, была бы и программа молодежной ипотеки для молодых специалистов. "Почему? Потому, что выпускник вуза в начале своей карьеры не зарабатывает как высококвалифицированный специалист, этот уровень нарабатывается в возрасте где-то от 35 до 40 лет. Мы делали исследование на наших клиентах до 1 июля 2024 года, когда для этой категории была льготная ипотека под 8%. Но даже на этих щадящих по нынешним меркам условиях средний доход молодого специалиста по льготной ипотеке не позволял приобрести в столице даже студию. Программа льготной ипотеки для молодых специалистов в возрасте до 30 лет под 2 или 3%, и, возможно, со сроком кредитования до 50 лет, значительно упростила бы решение жилищного вопроса для молодых специалистов", - отмечает эксперт.
Такое решение имело бы значительный позитивный эффект и для решения демографических проблем в России. "Росстат фиксирует сдвиг среднего возраста создания семьи к 30 годам, а средний возраст появления в семье первого ребенка – к 35. Это говорит о том, что молодые специалисты со своим доходом не готовы заводить семьи и детей в более раннем возрасте – своего жилья нет, ипотека неподъемна", - считает аналитик ипотечного рынка.
"Также мы считаем, что ипотека для молодых специалистов органично дополнила бы три национальных проекта - "Семья", "Молодежь и дети", "Кадры"", - резюмирует эксперт.
Развитию рынка, отмечает Рустам Азизов, будет способствовать также распространение недавно продленную до 2030 года программу ипотечного кредитования для IT-специалистов на территорию всей России, в том числе для Москвы и Санкт-Петербурга, - сейчас эти крупные субъекты РФ исключены из нее.