С 1 июня Центральный банк РФ объявил об ужесточении правил игры на ипотечном рынке. В частности, обязал банки учитывать дополнительные коэффициенты риска по кредитам на жилье с невысоким первоначальным взносом. Регулятор аргументирует нововведения стремлением избежать надувания ипотечного пузыря и ухудшения защиты прав граждан.
Что происходит с ипотекой в России в 2023 году и чего можно ожидать от рынка недвижимости в ближайшем будущем, читайте в материале ТАСС.
По данным Банка России, всю весну выдача ипотечных кредитов росла на 2,1–2,2% ежемесячно. Регулятор расценивает такой темп как "высокий". При этом основным драйвером роста была как раз ипотека с господдержкой. Только в мае выдачи по ней выросли на 9% по сравнению с апрелем, до 303 млрд рублей. Увеличились выдачи как в рамках "Семейной ипотеки" (142 млрд рублей против 135 млрд в апреле), так и льготной ипотеки (126 млрд рублей против 113 млрд). Выдачи рыночной ипотеки при этом, напротив, немного замедлились — предварительно на 3%, до 279 млрд рублей после 288 млрд в апреле.
Еще в феврале первый зампред ЦБ РФ Ксения Юдаева отмечала, что специальные программы, введенные государством в период пандемии COVID-19, сформировали большой спрос на ипотеку и сильно разогнали цены на жилье. Тем не менее пока они никуда не делись.
Напротив, обновленную программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года. Правда, воспользоваться ей теперь можно только один раз. Напомним, что данная программа предполагает оформление кредита в одном из банков — участников программы на срок до 20 лет по ставке не выше 8% годовых. Первоначальный взнос, предусмотренный программой, — не менее 15%, а максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих к ним областей и 6 млн рублей для остальных регионов страны.
Борьбой с ипотечным пузырем представители ЦБ и объясняют ужесточение некоторых условий выдачи кредитов. До 1 июня нынешнего года ЦБ требовал, чтобы банки формировали дополнительные резервы для ипотечных программ с первоначальным взносом менее 10% от стоимости кредита. С 1 июня этот порог увеличен до 20%, а с начала 2024 года он станет еще выше — 30%.
Означает ли это, что теперь с рынка исчезнут предложения кредитов с первоначальным взносом ниже 20%? Вовсе нет. Тем более что повышение первоначального взноса пока не затрагивает льготные программы: по сельской ипотеке взнос составляет 10% [годовых], по IT-ипотеке и по продленной льготной ипотеке — 15%. Наконец, нужно помнить. что надбавки к коэффициентам риска должны применяться только в отношении кредитов на новостройки.
Пузырь или нет?
Скорее всего, предложений кредитов с взносом ниже обозначенного регулятором уровня станет заметно меньше. Однако проблему эксперты видят в другом. "Сейчас кредиты с первоначальным взносом менее 20% составляют 51% от всех выдаваемых кредитов. ЦБ видит в этом угрозу банковской системе, возможность роста закредитованности заемщиков", — рассказала ТАСС научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. Но, по ее словам, при росте порога возникает риск того, что заемщики станут чаще брать потребительские кредиты, чтобы сформировать первоначальный взнос. А это, в свою очередь, приведет к росту закредитованности — то есть к тому, чего ЦБ старается избежать.
По мнению руководителя портала "Единый ресурс застройщиков" (ЕРЗ.РФ) Кирилла Холопика, ЦБ в первую очередь опасается не за рынок ипотеки в целом, а за чрезмерно быстрое расходование бюджетных средств, выделенных на его поддержку. "Регулятор пытается сдержать темпы выдачи ипотечных кредитов с господдержкой, чтобы не сворачивать программы из-за исчерпания лимитов, с одной стороны, и не увеличивать объемы их финансирования, с другой стороны", — говорит эксперт. Повышение первоначального взноса позволит снизить эти темпы, а значит, выделенные государством средства на поддержку будут расходоваться медленнее.
Эксперты поддерживают инициативы регулятора, хотя и не видят признаков надувания ипотечного пузыря. "Угроза падения цен на жилье миновала, они снизились только в единичных регионах. Более того, в целом цены на новостройки подросли. Поэтому даже такой небольшой первоначальный взнос, как 10%, — достаточная защита от того, чтобы ипотечные заемщики могли массово начать отказываться от недвижимости, купленной в ипотеку", — поясняет Кирилл Холопик. По словам участников рынка, не наблюдается в России и второго признака ипотечного пузыря — низкой дисциплины платежей по кредитам. "Напротив, платежная дисциплина ипотечных заемщиков намного выше, чем в западных странах. Доля платежей, просроченных свыше 90 дней, ничтожна (0,6% по итогам мая, по данным Банка России — прим. ТАСС). Это свидетельствует о том, что банки в нашей стране подходят к проверке ипотечных клиентов намного тщательнее, чем за границей", — подчеркивает эксперт. "Процент просроченных платежей крайне низок, анализ платежеспособности заемщиков банки проводят очень осмотрительно. Конечно, за последние три года в нашей стране существенно выросли цены на жилье, но объем ипотечного кредитования достаточно высок, и показатели еще вполне приемлемы", — соглашается Елена Иванкина. "Сейчас наш ЦБ выступил против нулевых ставок и прочих схем, с одной стороны, занижающих ставки и первоначальный взнос, а с другой — завышающих цены на жилье, что делает ипотеку высокорискованной.
Так что будем надеяться, что эти меры позволят мягко сдуть пузырь с ценами на жилье", — заявил, в свою очередь, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU) Олег Репченко, выступая на онлайн-конференции "Рынок недвижимости: "крестовый поход" против льготной ипотеки", организованной ФГ "Финам". По его словам, сейчас даже имеет смысл отменить льготную ипотеку, так как этот инструмент был нужен в острую фазу санкционного кризиса весной 2022 года, но не должен перекашивать рынок постоянно.
Что будет с ценами?
Во время онлайн-конференции ФГ "Финам" экспертами со ссылкой на аналитиков "Домклик" Сбербанка приводились данные о стоимости квадратного метра в новостройках. По стране в мае она увеличилась незначительно — около 1% к апрелю. Отмечалось, что стоимость строящегося жилья продолжает расти в большинстве регионов, в составе которых имеются города-миллионники. На это, в частности, влияет перераспределение миграционных потоков граждан, в частности, заметный рост интереса к недвижимости на юге России, в первую очередь в Краснодарском крае. Однако, по мнению управляющего партнера сервиса поиска жилой и коммерческой недвижимости Dombook Ирины Доброхотовой, пока нет оснований говорить о грядущем мегавсплеске цен. "Не только миграционный поток формирует спрос на жилье и уровень цен. Есть внешние события, на которые мы не можем влиять. Есть еще объем возводимого жилья, он сейчас большой", — сказала она, выступая на конференции. "Наиболее вероятно постепенное сползание цен вниз темпами около 10% в год, — размышляет Олег Репченко из IRN.RU. — Хотя во всех таких оценках важно, от какой начальной цены считаем. Сейчас на рынке можно найти объекты, которые уже предлагаются по адекватной цене и не нуждаются в дисконте, а есть по ценам, завышенным раза в два". "Коррекция цен на рынке недвижимости уже началась. С отменой околонулевых ставок, которые подхлестнули спрос в 2022 году и поддержали продажи, на сегодняшний день на рынке складывается более равновесная ситуация. На спрос влияют не уровни ежемесячного платежа по ипотеке, а чисто рыночные факторы (цены, качественные характеристики проекта и т.д.)", — добавляет руководитель отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева.
При этом эксперты считают, что даже повышение Центральным банком ключевой ставки, которое ожидается на заседании 21 июля, не окажет сколько-нибудь серьезного влияния на ставки по кредитам. По словам Олега Репченко, на движения порядка 1–2% по ключевой ставке рынок недвижимости почти не реагирует.
Недвижимость для жизни или для заработка?
В период турбулентности люди традиционно стараются вложиться в квадратные метры, чтобы избежать обесценивания имеющихся у них средств, напоминает Ирина Доброхотова из Dombook. Но, по ее мнению, приобретать первый попавшийся объект в новостройке и ждать, что он принесет большую прибыль, — это тупиковый подход. Для получения прибыли нужно иметь грамотный консалтинг по перспективам объекта, его ценовым изменениям, реальной ликвидности. В свою очередь, Елена Чегодаева уверена, что недвижимость всегда останется в цене. "Это единственный актив, который является наиболее понятным для большинства потребителей, как с точки зрения инвестиций, так и перепродажи", — говорит она.
"Одна из основных причин перекосов цен на недвижимость в разных странах мира состоит в неравномерности доходов населения. Нередко цены формируются узкой прослойкой людей, имеющих шальные доходы и вкладывающих их в недвижимость, особенно в условиях ограниченных возможностей для инвестирования. В итоге цены могут сложиться космические, все распродано, но новые дома стоят полупустые или почти пустые, потому что большинство квартир куплено, просто чтобы вложить деньги". В качестве метода борьбы с этой проблемой Репченко предлагает рассмотреть вопрос введения прогрессивной шкалы налога на "лишнюю" недвижимость. "Прогрессивный налог на недвижимость гораздо правильнее и справедливее прогрессивного НДФЛ, так как недвижимостью владеют те, у кого уже все есть, а НДФЛ платят и те, кто еще только пытается заработать, возможно, лишь на первую свою квартиру", — считает он.
Евгений Мазин