Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, который стал преемником Агентства ипотечного жилищного кредитования, 5 сентября отмечает 25 лет со дня своего создания. За это время в России произошло становление ипотечного рынка, реформирование строительной отрасли и переход к новым вызовам, связанным с "зеленой" повесткой. О ситуации со спросом на ипотеку в России в целом и на Дальнем Востоке в частности, результатах, с которыми компания подошла к юбилею, и о планах развития в интервью ТАСС на Восточном экономическом форуме (ВЭФ) рассказал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
— Виталий Леонтьевич, на прошлом ВЭФ президент России Владимир Путин поручил разработать мастер-планы дальневосточных городов. ДОМ.РФ принимает участие в этой работе. С какими результатами компания подошла к ВЭФ в 2022 году?
— Мы с 2016 года специализируемся на мастер-планах, различных концепциях пространственного и социально-экономического развития. В законе прямо написано, что это одна из наших деятельностей, у нас их более 11. Поэтому, конечно, в связи с тем, что у нас есть такой мандат, мы занимаемся развитием мастер-планов и на Дальнем Востоке. Уже разработаны стратегии пространственного развития Магадана, Владивостока, островов Русский и Свободный. По итогам прошлогоднего ВЭФ по поручению президента ДОМ.РФ участвовал в разработке мастер-планов Петропавловска-Камчатского, агломерации Улан-Удэ, Северобайкальска и якутского Нерюнгри, и эта работа завершена. В июле комиссия во главе с вице-премьером Юрием Трутневым отобрала мастер-планы для презентации на ВЭФ в 2022 году — Улан-Удэ, Магадан и Петропавловск-Камчатский.
При разработке таких документов мы стремимся к повышению качества жизни людей, социально-экономическому развитию региона. Я вам больше скажу, мы не берем здесь бюджетных денег, а делаем это за счет собственной прибыли. На разработку десяти мастер-планов и других проектов развития городской среды мы потратили уже 1 млрд рублей. Но вопрос даже не в этом. Меня больше всего волнует реализация. Не хочется работать "в стол". У нас разработано более 30 мастер-планов территорий, но из них местные власти реализовывают 10–20%. Регионам надо активнее работать с нами в этом направлении. Наши специалисты готовы сопровождать реализацию проектов, консультировать со старта и помогать своими компетенциями.
— Поделитесь, пожалуйста, данными по выдаче дальневосточной ипотеки. В июне программа была расширена на медиков и педагогов, проработавших на Дальнем Востоке не менее пяти лет. Какой прирост в выдаче обеспечит это решение?
— За все время действия программы уже выдали где-то в районе 46 тыс. кредитов примерно на 189 млрд рублей. Причем мы видим, что выдача с каждым годом увеличивается. Например, за восемь месяцев 2022 года уже будет заключено кредитных договоров на уровне всего 2021 года. Что касается эффекта от расширения программы, о котором вы говорите, то наши аналитики считают, что благодаря этому в 2022–2024 годах дополнительно 5 тыс. семей в год смогут улучшить свои жилищные условия.
Вообще, все расширения программы, которые предлагаются сегодня правительством, конечно, дают свой эффект. Например, распространили дальневосточную ипотеку на индивидуальные дома, в некоторых регионах на вторичный рынок. Это нужно там, где не развито жилищное строительство. И эти изменения сразу меняют статистику. Например, 4% всех кредитов по дальневосточной ипотеке — это сделки на строительство собственного дома. Мы вместе с ВЦИОМ занимаемся разными замерами общественного мнения, так 60–70% населения во всех опросах говорят, что хотели бы жить в своем доме. Так что это, конечно, эффективная программа с очень комфортной ставкой — не более 2%, а некоторые банки вообще предлагают 1,1%.
— Размер кредита по программе дальневосточной ипотеки был установлен еще в 2019 году — 6 млн рублей. С тех пор цены на жилье значительно выросли, причем на Дальнем Востоке они традиционно выше, чем в среднем по России. Не нужно ли увеличить лимит кредита по дальневосточной ипотеке?
— Да, про цены вы правильно говорите, но самое главное, что программа простимулировала предложение. Например, портфель строительства на Дальнем Востоке с начала 2020 года вырос в 1,6 раза, а в целом по России сжался на 9%. Программа имеет огромное значение и для спроса — в ДФО продажи новостроек выросли на 17% по итогам 2021 года, а в среднем в России — на 11%. И если возвращаться к ценам, то, по нашим подсчетам, за последние два с половиной года на Дальнем Востоке они выросли меньше, чем в среднем по России.
И естественно, когда смотрим на статистику по дальневосточной ипотеке, то видим, что вот это самое повышение цен в 1,5 раза привело к тому, что все больше людей берут кредиты по верхней планке, то есть 5,5–6 млн рублей. Если в первом полугодии 2020 года таких кредитов было 10%, то сейчас — 35%. Значит, это говорит о том, что на самом деле вопрос ваш не случаен и его люди начинают задавать. Поэтому поднятие до 9 млн рублей, наверное, сегодня было бы уместно. Это дополнительно увеличит выдачи где-то на 5%. Еще раз скажу, мы, как институт развития, анализируем, предлагаем, а все решения принимаются правительством, Министерством по развитию Дальнего Востока. Такие предложения сейчас рассматриваются, обсуждаются, ставятся, я думаю, что это было бы, на мой взгляд, целесообразно в данной программе.
— Если говорить об общей выдаче ипотеки в целом по России, восстановилась ли она после весеннего падения в период высоких ставок? Удовлетворяют ли вас темпы восстановления? Какой прогноз даете по выдаче по итогам года?
— Конечно, мы наблюдаем, что в апреле-мае действительно практически работала только льготная ипотека. Выдавали по 30–50 тыс. кредитов. Если сравнить с прошлым годом, помните, год особый был, выдавали по 120 тыс. в месяц. Но могу сказать, что рынок уже прошел низшую точку и теперь начал расти. По данным Банка России, в июле люди взяли более 90 тыс. кредитов на 342 млрд рублей — примерно в 2,5 раза больше, чем в мае, и по количеству, и деньгам. Наши оперативные оценки показывают, что в августе будет еще больше, чем в июле, мы это уже видим. Конечно, это все благодаря льготным программам, смягчению денежно-кредитной политики ЦБ и снижению рыночных ипотечных ставок. Сейчас они около 10%, то есть фактически это докризисный уровень.
Сейчас сложно так ювелирно прогнозировать, какой будет итог года, но я думаю, что в этом году мы все-таки выдадим больше 1,2 млн ипотек где-то на 4,9–5,2 трлн рублей. Это меньше, чем в рекордных 2020–2021 годах, но вполне соответствует уровню доковидного 2019 года. А он в целом был удачным и для ипотеки, и для жилищной сферы.
— По вашим оценкам, будет ли к концу года снижаться рыночная ипотечная ставка?
— Мне так сложно сказать. Это все будет зависеть от ключевой ставки Центробанка. Сегодня мы видим мягкую риторику Банка России, он отвечает за денежно-кредитную политику. Все время председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина публично, открыто старается говорить, дает прогнозы. Но мы все же надеемся, что возможности по снижению ключевой ставки еще не исчерпаны.
— Какой сейчас объем ипотечного портфеля российских банков и не опасаетесь ли вы, что он слишком велик для нынешнего состояния экономики и это может нести какие-либо риски?
— Смотрите, что происходит: ипотечный портфель сейчас — 12,9 трлн рублей. А это около 10% ВВП страны. Для сравнения: в развитых странах это отношение намного больше — где-то 40%, где-то 70% Но в таких странах, где, как и в России, много жилья уже находится в собственности у населения, ипотечный портфель составляет около 15% ВВП. Так что нам еще есть куда расти.
Более того, качество ипотечного портфеля в России, несмотря на всю ту ситуацию, которая сейчас происходит в мире, сохраняется на высоком уровне. Проблемные ипотечные кредиты составляют всего 0,5%, для сравнения — в потребительских кредитах это 7,7%. Конечно, снижение доходов населения и тот рост безработицы, который может произойти, могут привести к ухудшению финансового положения у заемщиков, но серьезных рисков для качества ипотечного портфеля я не вижу.
По поручению президента в этом году нужно обеспечить рост портфеля на уровне не меньшем, чем в прошлом, то есть на 2,5 трлн рублей. Сделать это в нынешней ситуации непросто, но мы вместе с правительством, с Банком России прилагаем все усилия. Ускорить рост хотим в том числе за счет секьюритизации ипотеки. С декабря 2016 года ДОМ.РФ разместил более 40 выпусков ипотечных облигаций на 1,5 трлн рублей. Последний выпуск — совместный со "Сбером" на 155,4 млрд рублей — стал крупнейшим выпуском облигаций в России в этом году.
— В мае 2022 года была запущена новая льготная ипотечная программа — для IT-специалистов. Сколько за это время было выдано кредитов, на какую сумму? Результативна ли она?
— Программа идет успешно: на сегодня по России выдали уже 2,9 тыс. кредитов на 26 млрд рублей. Вообще, такие кредиты выдают 35 банков примерно в 80 регионах. В том числе банк ДОМ.РФ выдал более 630 кредитов на 6,4 млрд рублей в 31 регионе. Так что могу сказать, что ипотека пользуется спросом, она и помогает IT-специалистам решать жилищный вопрос, и стимулирует их оставаться в России и работать на благо отечественной отрасли.
— ДОМ.РФ разрабатывает много стратегических документов и законодательных поправок: мастер-планы, стандарт комплексного развития территорий (КРТ), "зеленый" ГОСТ для многоквартирного строительства. А что в регулятивном плане делается на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Может быть, нужен стандарт КРТ для ИЖС?
— Параметры ИЖС уже заложены в действующем стандарте КРТ. Но мы идем дальше — по примеру ГОСТа "зеленых" многоквартирных домов разрабатываем ГОСТ для "зеленого" индивидуального и малоэтажного жилстроительства. Работа завершится в конце 2023 года. Стандарт будет ориентированным на людей. Там будет целый набор критериев: архитектура, планировка участка, качество среды, энергоэффективность и рациональное пользование водой, экологическая и техническая безопасность зданий, экологичные материалы и многое, многое другое.
ИЖС — это очень важная тема, которой мы активно сейчас занимаемся. Я уже сказал, что 60–70% россиян хотят жить в частном доме. И мы очень внимательно смотрим на то, как банки финансируют индивидуальное строительство. Мы договорилась с 28 банками, они согласились нам фиксировать, сколько идет на ИЖС. Посмотрели на июль структуру ипотеки. Как вы думаете, сколько процентов пришлось на индивидуальные дома? 15%! Так что процесс пошел. Думаю, по году будет уже около 7–9% во всей ипотеке.
— Продолжая тему комплексного развития территорий. У ДОМ.РФ была инициатива, касающаяся интеграции в механизм КРТ так называемых аукционов за долю, которые проводит институт развития. Почему это важно?
— Такие торги оптимизируют расходы инвесторов — они почти не платят за землю, а рассчитываются построенными квадратными метрами. Часть этих площадей могут быть реализованы для нужд субъектов, часть использованы для создания арендного жилья. Арендная плата символическая. Приведу пример: в конце 2021 года мы провели торги по земельным участкам в Башкирии на строительство 440 тыс. кв. м жилья. Арендная плата составила 26,9 тыс. рублей в месяц при рыночной стоимости 4,3 млн рублей в месяц. Разница в 162 раза! На сегодня уже провели 23 аукциона "за долю", общий градпотенциал — более 4,3 млн кв. м жилья. По таким торгам в среднем застройщик будет передавать ДОМ.РФ около 10% помещений.
— Ранее сообщалось о планах ДОМ.РФ по развитию девелоперского направления, в том числе на Дальнем Востоке. На какой стадии проекты строительства жилья?
— Безусловно, мы двигаемся. Такую работу ведет "ДОМ.РФ Девелопмент", работаем над проектами в трех городах: Владивосток, Владимир и Новосибирск. Мы хотим построить жилье, опираясь на все современные тенденции, на стандарты комплексного освоения территории, на стандарты отделки жилья, на "зеленые" стандарты. И еще одна наша задача — мы хотим это жилье передавать, допустим, по нормативной цене Минстроя, под социальные нужды в этом регионе.
Что касается проекта во Владивостоке, он уже на стадии запуска, здесь работа идет активнее всего. В очень красивой бухте Патрокл построим разноэтажный квартал на 6,5 тыс. квартир, с хорошими планировками, красивыми видами. Сделаем инфраструктуру, два арендных дома, детские сады, двор без машин, все по стандарту. Градостроительный потенциал здесь около 450 тыс. кв. м. Проект планируем завершить в 2030 году.
Во Владимире и Новосибирске мы находимся на этапе разработки архитектурно-градостроительной концепции — прорабатываем квартирографию, планировку, фасады, благоустройство. Понимаете, наша компетенция должна задавать стандарты по качеству проектов рынку, чтобы застройщики ориентировались на лучшие практики и люди покупали квартиры и действительно улучшали качество жизни.
— Правильно мы понимаем, что вы в том числе планируете заработать на этих проектах и показать прибыль?
— Естественно. Надо понимать, что мы хоть и единый институт развития в жилищной сфере, но остаемся акционерным обществом. Наша цель — привлечение инвестиций в отрасль жилищного строительства. Сейчас у нас кредитный портфель — 2,2 трлн рублей. И чтобы его держать, нам все время надо сохранять финансовую устойчивость, достаточность капитала, высокий кредитный рейтинг и соблюдать другие требования Центрального банка. Все ресурсы мы потом реинвестируем в экономику, в жилищную сферу. Поэтому, когда мы говорим о прибыли, мы стараемся, чтобы все наши проекты, будь то арендное жилье, девелопмент или инфраструктурные облигации, давали какую-то маржинальность, хотя бы минимальную. И вместе с тем мы не собираемся становиться полноценными девелоперами. Мы предложили, чтобы построенные нами квартиры мы могли отдавать на решение социальных нужд регионов.
— Так как мы уже заговорили про финансовые показатели, пользуясь случаем, хотелось бы поздравить вас с 25-летием ДОМ.РФ и спросить, с какими результатами вы подошли к юбилею? Сколько средств перечислили в казну?
— С 2015 года ДОМ.РФ выплатил дивиденды и иными способами распределил прибыль на 127,5 млрд рублей. Чисто на дивиденды выплачено 67 млрд рублей. В этом году особенно внимательно следим за операционными расходами. Работаем над повышением рейтингов банка ДОМ.РФ, это важно для группы сейчас. В прошлом году группа получила 34 млрд рублей чистой прибыли. Вообще, если посмотреть, мы стабильно остаемся в прибыли — за шесть месяцев 2022 года получили 12,8 млрд рублей, а за семь месяцев — уже 15,2 млрд рублей. По итогам 2022 года хотим выйти на 30 млрд рублей. Прибыль банка ДОМ.РФ за полгода — почти 8 млрд рублей.
— Какие у ДОМ.РФ планы по развитию? Можете ли открыть новые направления или модернизировать существующие?
— Как были, так и остаемся единым институтом развития, оператором почти всех госпрограмм поддержки в жилищной сфере. У нас 11 направлений работы: от проектного финансирования до вовлечения земель. Мы утвердили долгосрочную программу развития до 2030 года, где очень четко все ориентиры прописаны и целевые показатели на годы вперед. Например, с 2009 года мы вовлекли в оборот более 40 тыс. га земли. К 2030 году на наших землях будет возведено 100 млн кв. м жилья, причем 20 млн кв. м уже построено.
В 2015 году консолидированные активы ДОМ.РФ составляли 400 млрд рублей, а к концу этого года превысят 2 трлн рублей. По нашим прогнозам, к 2030 году активы группы уже будут превышать 10 трлн рублей. Это очень серьезно.
За тот же период активы банка ДОМ.РФ выросли в четыре раза, превысив 1,1 трлн руб. Портфель проектного финансирования — уже 3 трлн руб. Я подчеркну, что в 2019 году было ноль. Поэтому мы очень серьезно работаем. Причем стараемся не снижать темпы ни по каким показателям. Мы нацелены расти, несмотря на непростую внешнюю ситуацию на рынках и в стране.