Почти 70% россиян хотели бы жить в индивидуальном доме, свидетельствуют результаты опроса ВЦИОМ и "Дом.РФ". Пандемия коронавируса с ее режимом самоизоляции только усилила это желание. Развитию индивидуального жилищного строительства уделяется особое внимание на уровне государства — в последние годы появилось много льготных ипотечных программ специально для частных домов.
Рассказываем, кому они подойдут.
Сложно ли взять ипотеку на строительство частного дома?
Около половины всего объема строящегося в России жилья — это индивидуальные дома. Но в то время, как в новостройках с помощью ипотеки сейчас покупают до 70% квартир, а на вторичном рынке — до 40%, на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) приходится всего 2% от всех ипотечных кредитов. Почему так происходит?
Основная проблема ипотечного кредитования на ИЖС в том, что банки обычно не считают возможным использовать земельный участок под частным домом в качестве залога. Кроме того, на этом рынке велика вероятность появления недостроев, а банки не хотят обзаводиться неликвидными объектами, которые тяжело продать. В такой ситуации становится сложно компенсировать потери, если ипотека не будет выплачена.
Тем не менее, видя растущий спрос россиян на собственные дома, некоторые банки начинают разрабатывать ипотечные продукты, которые могли бы минимизировать их риски и быть выгодными для клиентов.
Где можно построить дом?
Строительство индивидуального жилого дома возможно только на земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов. Вместе с этим вид разрешенного использования должен предусматривать индивидуальное жилищное строительство. Однако для дома сезонного проживания, то есть без возможности постоянной регистрации, в качестве вида разрешенного использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства.
Строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения не допускается, но, если там имеется личное подсобное хозяйство, возможно возведение сезонного дома.
Проверить категорию и вид разрешенного использования земельного участка можно с помощью Публичной кадастровой карты или заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Какие существуют льготные программы для строительства частного дома в кредит?
Практически все льготные программы поддержки ипотечного спроса предусматривают, что кредит может быть взят не только на квартиру в многоэтажной новостройке, но и частный дом. Также существуют специальные программы именно для индивидуального домостроения.
Семейная ипотека по ставке до 6%
Программа была запущена в начале 2018 года для поддержки семей с детьми.
Кто может претендовать: изначально на семейную ипотеку могли претендовать семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. Но с 1 июля 2021 года программу расширили и на семьи, в которых в этот же период родился первенец.
Также семейной ипотекой могут воспользоваться родители ребенка с инвалидностью, родившегося до 31 декабря 2022 года.
Программа в том числе распространяется на усыновленных (удочеренных) детей, которые родились в указанные сроки действия программы.
Какие условия: льготная ставка не более 6% (для Дальнего Востока — не более 5%) сохраняется на весь срок кредита. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости недвижимости. При этом программа предусматривает ограничение по сумме кредита: для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области это 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. Взять ипотеку можно на срок не более 30 лет.
На какие цели можно взять ипотеку: в апреле правительство расширило условия программы семейной ипотеки. Теперь льготный кредит можно взять на строительство индивидуального жилого дома или покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем дома. Обязательное условие — строить дом должны юридические лица или индивидуальные предприниматели по официальному договору подряда.
Семейная ипотека также позволяет купить частный дом с земельным участком при условии, что продавцом выступает юридическое лицо.
Кроме того, программой можно воспользоваться при приобретении квартиры в новостройке и строящемся жилом комплексе. А в селах Дальневосточного федерального округа программа также распространяется на покупку на вторичном рынке у частных лиц.
Одно из важных преимуществ семейной госпрограммы — ею можно воспользоваться для рефинансирования действующего кредита под льготную ставку. Для этого семья должна подходить под условия программы.
Когда заканчивается программа: взять семейную ипотеку можно до 1 марта 2023 года. Если ребенку установлена инвалидность после 2022 года, воспользоваться госпрограммой можно до 2027 года.
Сельская ипотека по ставке до 3%
Программа действует с 2020 года и направлена на повышение качества жизни на селе.
Какие условия: сельская ипотека позволяет взять кредит по ставке не более 3% на срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен составить не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья.
Максимальная сумма кредита в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа составляет 5 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей. В программе не участвуют Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Плюс приобретаемое жилье должно быть расположено в сельском поселении, рабочем поселке, поселке городского типа или малом городе с населением до 30 тыс. человек.
На какие цели можно взять ипотеку: с помощью сельской ипотеки можно приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Если у будущего заемщика уже есть свой участок, он может получить ипотечный кредит на строительство частного дома.
При этом работы должна производить компания или индивидуальный предприниматель на основании официального договора подряда. Продолжительность строительства не должна превышать 24 месяца, иначе банк может повысить ставку по кредиту.
Кроме того, программа позволяет купить готовое жилье по договору купли-продажи или квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве.
Важно, чтобы приобретаемый по сельской ипотеке дом был пригодным для постоянного проживания, обеспечен электро- и водоснабжением, канализацией и отоплением.
Когда заканчивается программа: срок действия программы сельской ипотеки не ограничен.
Дальневосточная ипотека по ставке до 2%
Программа начала действовать с конца 2019 года для привлечения молодежи на Дальний Восток.
Кто может претендовать: получить дальневосточную ипотеку могут молодые семьи, в которых оба супруга не старше 35 лет, а также граждане до 35 лет, имеющие детей в возрасте до 18 лет. Кроме того, на льготный кредит могут претендовать участники программы "Дальневосточный гектар" и региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов.
Какие условия: дальневосточная ипотека позволяет взять кредит по ставке не более 2% на срок до 20 лет. Первоначальный взнос должен составить не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья. Покупаемая недвижимость не может быть дороже 6 млн рублей и должна находиться в Дальневосточном федеральном округе.
Для получения кредита не обязательно быть жителем Дальнего Востока и иметь постоянную регистрацию в ДФО. Однако после регистрации права собственности на жилье заемщику будет необходимо зарегистрироваться по новому адресу на Дальнем Востоке в течение 270 дней. С этого момента регистрация должна действовать не менее пяти лет. Если это условие не будет соблюдено, банк может пересмотреть параметры ипотеки.
На какие цели можно взять ипотеку: если заемщик получил земельный участок по программе "Дальневосточный гектар", то он может воспользоваться льготной программой для строительства частного дома.
Кроме того, программа дальневосточной ипотеки позволяет купить квартиру в новостройке. В Магаданской области, Чукотском автономном округе до конца 2021 года допускается покупка жилья на вторичном рынке у физических лиц. На вторичном рынке по дальневосточной ипотеке также можно купить частный дом или квартиру, если они расположены в сельской местности.
Когда заканчивается программа: дальневосточная ипотека действует до 31 декабря 2024 года.
Льготная программа "Дом.РФ" на частные дома в Сбербанке
В июле 2021 года Сбербанк присоединился к программе "Дом.РФ" по льготной ипотеке на индивидуальное жилищное строительство.
Какие условия: льготная ставка, которую субсидирует "Дом.РФ", равна 6%. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальная сумма кредита может достигать 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей. Максимальный срок кредитования — 20 лет, первоначальный взнос — 20%.
На какие цели можно взять ипотеку: кредит можно оформить на строительство жилого дома. При этом стройкой по договору подряда должна заниматься подрядная организация из списка рекомендованных Сбербанком на имеющемся в собственности земельном участке.
В качестве обеспечения оформляется залог земельного участка. Дополнительного обеспечения на время строительства не требуется, если сумма кредита не превысит 3 млн рублей, а для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 6 млн рублей либо если дом и земля будут приобретены у застройщиков, находящихся на проектном финансировании.
Когда заканчивается программа: программа действует до 1 октября 2021 года.
Региональные программы
Помимо федеральных мер поддержки в некоторых субъектах действуют собственные программы стимулирования индивидуального жилищного строительства.
- Например, в Тульской области по программе "Свой дом" от регионального Фонда ипотечного кредитования можно взять жилищный заем на строительство индивидуального жилого дома площадью не менее 80 кв. м. Сумма займа должна составить от 500 тыс. до 4 млн рублей, а срок — от трех до 30 лет. При этом первоначальный взнос не требуется. Льготный заем предоставляется тремя траншами: на возведение фундамента, цоколя и/или стен, а затем крыши. На ставку от 6,25% могут рассчитывать: работники оборонно-промышленного комплекса, медицинские и педагогические работники Тульской области, молодые семьи (возраст одного из супругов — до 35 лет) с одним ребенком и более или семьи с двумя и более детьми, а также участники госпрограммы по переселению соотечественников, проживающих за рубежом, в Россию. Для молодых семей без детей ставка составит от 8,25%, а для других заемщиков — от 9,75%.
- В Белгородской области региональный Фонд поддержки ИЖС предоставляет займы для граждан, не имеющих определенных льгот: на индивидуальное жилищное строительство до 1 млн рублей сроком до 15 лет; на достройку дома — до 500 тыс. рублей сроком до десяти лет; на строительство пристройки — до 500 тыс. рублей сроком до десяти лет. Причем для строительства в сельской местности займы предоставляются под 5% годовых, для остальных территорий — 10%. Многодетные семьи могут рассчитывать на кредит до 1 млн рублей сроком до 17 лет под 5% годовых с предоставлением отсрочки по уплате основного долга сроком на два года. В селах и хуторах с убывающим населением существует отдельная категория льготных займов: до 3 млн рублей сроком до 30 лет под 3%. При строительстве, а также покупке новых домов в населенных пунктах, имеющих особое историко-культурное значение для региона, займы предоставляются в сумме до 3 млн рублей сроком до 15 лет под 1% годовых с отсрочкой по уплате основного долга и процентов сроком на три года. В обоих случаях остаток задолженности по основному долгу уменьшается при рождении ребенка.
- Кроме того, на территории Белгородской, Воронежской, Курской, Орловской, Липецкой и Тамбовской областей действует программа "Свой дом под ключ" от Сбербанка для собственников или арендаторов земельных участков. Кредит выдается по ставке от 7,9% на сумму от 300 тыс. до 5 млн рублей. Первоначальный взнос — от 15%, срок кредита — до 30 лет. Причем денежные средства на время строительства дома находятся на специальном счете в банке, а застройщик получает их только после завершения строительства, когда будет подписан акт приема-передачи. Заемщикам не требуется предоставлять смету, оформлять залог и поручительство до выдачи кредита. В программе участвует только определенный список застройщиков, с которым можно ознакомиться на сайте банка.
Что, если моя ситуация не подходит для льготной ипотеки на дом?
Если по какой-то причине воспользоваться льготной программой не представляется возможным, ипотеку на строительство частного дома можно взять на рыночных условиях. Однако такую услугу предоставляют пока единичные банки.
- Например, Сбербанк предлагает две ипотечные программы на индивидуальное строительство. По одной из них можно построить только жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания и регистрации. Ставка будет равна от 9,2%, срок кредита — до 30 лет, первоначальный взнос — от 25%. А по программе "Загородная недвижимость" можно построить или купить дачу, садовый дом или иные постройки, например баню, гараж, сарай. Такой кредит выдается по ставке от 8% с первоначальным взносом от 25%.
- В банке "Дом.РФ" ипотека на индивидуальное жилищное строительство выдается по ставке от 9%. Кредит предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой. Для получения жилищного кредита достаточно договора подряда с застройщиком из списка аккредитованных банком. При этом дом должен подходить под круглосуточное проживание, в нем должно иметься право прописки. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — до 30 лет.
- Запустить ипотечную программу для индивидуального строительства домов в ближайшее время планирует ВТБ.
- Ипотеку на ИЖС также выдают некоторые региональные банки. Например, в банке "Центр-инвест" (центральный офис расположен в Ростове-на-Дону) ее можно взять по ставке от 8% на срок до 20 лет. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%, причем от его величины будет зависеть процентная ставка. Взять ипотеку можно как на строительство (завершение строительства) дома, так и на приобретение земельного участка с дальнейшим строительством. Допускается возведение не только жилого помещения, но и дачи. Кроме того, возможно рефинансировать кредит, выданный ранее на указанные цели другими банками.
- Системообразующий банк Крыма РНКБ также запустил пилотный проект ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства по проектам аккредитованных застройщиков. В ипотеку можно приобрести участок и построить дом. Ставка будет равна 9% для зарплатных клиентов банка и 9,5% — для других заемщиков. Срок — до 25 лет, максимальная сумма кредита — до 8 млн рублей в Крыму и Краснодарском крае, первоначальный взнос — от 20%.
Пока отдельные банки в инициативном порядке разрабатывают собственные ипотечные продукты на строительство частного дома, Минстрой России готовит законопроект, который создаст массовый механизм ипотечного кредитования и применения счетов эскроу для индивидуального жилищного строительства. Предполагается, что он будет принят до конца 2021 года.
Можно ли использовать материнский капитал и субсидию для многодетных?
Ипотечные программы, в том числе льготные, можно комбинировать с другими мерами государственной поддержки семей. Так, в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Кроме того, многодетные семьи могут получить субсидию в размере 450 тыс. рублей на погашение части долга по ипотеке.
Какие документы нужны?
Для возведения индивидуального жилого или садового дома получать разрешение на строительство не требуется, однако необходимо уведомить местную администрацию. Для этого нужно направить властям заполненное уведомление о начале строительства и получить ответ о согласовании постройки. Вместе с уведомлением потребуется направить копию паспорта и выписку из ЕГРН.
Важно — дом должен быть не выше трех этажей (20 м).
Необходимые документы для получения ипотечного кредита на строительство частного дома следует уточнять в каждом конкретном банке. Нужно также учесть, что в некоторых банках придется получить одобрение на выбор строительной компании.
Анастасия Солдатова