На прошлой неделе ЦБ впервые с 2018 года повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта (п.п.) — до 4,5% — и не исключил ее дальнейшего роста на ближайших заседаниях.
Ипотека уже подорожала — в ряде банков на 0,25 п.п., в некоторых на 0,5 п.п. И в ближайший год она не подешевеет, считает председатель совета директоров риелторской компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
"Для нескольких кредитных организаций даже не нужно было озвученного решения, достаточно одних прогнозов: и так понятно, что закредитованность большая, инфляция высокая, пик опасности для экономики со стороны пандемии позади — удерживать низкую ставку рефинансирования больше незачем, впереди курс на долгосрочное повышение", — рассказала она.
Повышение ключевой ставки, казалось бы, незначительное, однако в перспективе оно изменит тренд снижения ипотечных ставок на увеличение, прокомментировал ситуацию на рынке главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко. По его словам, ставки в России практически не менялись с осени прошлого года, а снижение средней ставки по выданным кредитам происходило за счет акций.
"Ближайшее повышение ставок неизбежно, первый шаг может произойти в переделах 0,5 п.п. Не одновременно, не у всех банков и не по всем продуктам", — прогнозирует эксперт.
Однако пока возможность оформления ипотеки по исторически минимальным для российского рынка ставкам еще сохраняется, уточнили ТАСС в пресс-службе Росбанка. "Решения о корректировке условий мы будем принимать в зависимости от развития рыночной ситуации", — рассказали в кредитной организации. Похожие комментарии предоставили и в других банках.
"Поскольку повышение ключевой ставки было несущественным, в краткосрочной перспективе банк РНКБ не планирует повышать ставки по ипотеке", — рассказал ТАСС председатель правления банка РНКБ (крупнейший банк Крыма) Михаил Якунин. В пресс-службе банка ВТБ также не ожидают, что в текущих условиях повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. будет критичным для всего рынка. "В более отдаленной перспективе динамика роста рынка будет зависеть от дальнейших решений ЦБ РФ и крупнейших банков по возможному повышению уровня ставок по кредитам", — сказал собеседник ТАСС.
По данным Банка России, в целом по России средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам за первый месяц года снизилась на 0,13 п.п. по сравнению с декабрем 2020 года — до 7,23%. Это на 2 п.п. ниже, чем годом ранее.
Как могут вырасти ставки
По словам Доброхотовой, в случае роста ключевой ставки ЦБ зависимость минимальных ипотечных ставок считается по формуле: ключевая ставка плюс 2,5–3,5 п.п.
"Думаю, уже 23 апреля ключевая ставка вполне может составить 4,75%, а минимальные жилищные кредиты — 7–7,5% годовых. Самые пессимистичные прогнозы восходят к 6,5% ключевой ставке к концу года — тогда ипотека может пробить 10-процентную отметку. Допустим, это крайняя мера, но к тому, что средняя ипотечная ставка по году будет 8,5–9%, приготовиться стоит", — прогнозирует эксперт.
К лету 2021 года ставки по ипотеке могут вырасти в пределах одного процента, предположил в беседе с ТАСС директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. "Если тренд Центробанка на увеличение ключевой ставки сохранится, то до конца года нельзя исключать рост ипотечных ставок на уровне 1,5–2%", — предполагает он.
При этом генеральный директор крупнейшей в России девелоперской компании ПИК Сергей Гордеев не видит оснований для повышения ипотечных ставок в России до 9–10% на фоне завершения государственной льготной программы (1 июля 2021 года). По мнению Гордеева, в проектах ПИК ипотечная ставка при любом сценарии и при любой ключевой ставке не будет выше 6,5%.
Позитивный эффект
Решение о повышении ключевой ставки взвешенное и правильное, это охладит рынок и замедлит рост средней стоимости квадратного метра, рассказали ТАСС опрошенные эксперты.
По словам Хусаинова, в перспективе мера окажет стабилизирующее влияние на рынок, поскольку в последнее время на фоне низких ставок был дисбаланс спроса и доступного предложения как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. "Решение ЦБ — знак для всех участников рынка о том, что сложившаяся ситуация с ценами на первичном рынке идет вразрез с государственной стратегией по обеспечению доступности жилья, в будущем меры поддержки могут быть существенно скорректированы именно на сдерживание роста цены, поскольку лишь половина жилья в России приобретается с привлечением заемных средств", — отметил эксперт.
В дальнейшем ситуация на ипотечном рынке России будет стабильная, лихорадочный рост 2020 года уйдет, соглашается Гордейко. "Рост до одного процентного пункта неприятен психологически, но не критичен. Возможно, несколько уменьшится интерес к рефинансированию", — прогнозирует он.
Покупать или подождать?
Даже в условиях сокращения продаж после отмены ипотеки с господдержкой ожидать резкого и заметного падения цен на жилье не стоит, полагает директор по развитию девелоперской группы компаний "А101" Дмитрий Цветов. По его словам, именно этот фактор сейчас поддерживает спрос на недвижимость в России — граждане боятся, что квартиры будут дорожать, а ставка по ипотеке заметно вырастет. Так, он отметил, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы сейчас составляет примерно 180 тыс. рублей, что на 36% выше, чем годом ранее.
Новостройки в массовом сегменте ежемесячно дорожают на 5–6%, рассказала в свою очередь Доброхотова. "Если новости об отмене льготной ипотеки будоражили спрос, то слухи о чуть ли не кратном увеличении ключевой ставки создают условия для уже настоящей лихорадки. Поэтому до середины года темпы роста цен, вероятно, сохранятся. Во второй половине для этого уже не будет повода: высокие цены до сих пор компенсировались доступным кредитом, удержать их можно только за счет дефицита", — считает она.
Тем не менее, по словам Гордейко, спешить покупать жилье в кредит из-за возможного роста процентных ставок не стоит. В любом случае нужно сопоставить стоимость интересующей квартиры, размер первоначального взноса, доходы и платежи по кредиту и, что особенно важно, средства в семейном бюджете после выплат, советует он. "В этой череде факторов изменение ставки не играет главной роли", — подчеркивает эксперт.
Наталья Денисова