Жилищный вопрос в России: реально ли его решить и как это сделать?

Контуры современной жилищной сферы России стали вырисовываться с начала 1990-х годов. Бесплатная приватизация привела к тому, что из 3,9 млрд кв. м жилищного фонда страны на сегодняшний день более 90% находится в частной собственности — один из самых высоких показателей в мире. При этом по обеспеченности жильем РФ все еще уступает многим странам: на душу населения приходится около 27 кв. м, в том время как во Франции — 39 кв. м, в Германии — 46 кв. м, в США — 68 кв. м.

Улучшение жилищных условий граждан способствует общему повышению их благосостояния, снижению социальной напряженности и улучшению демографической ситуации. Опросы показывают, что для многих молодых семей нерешенность жилищного вопроса является барьером к рождению детей. Если устранить это препятствие, дать возможность паре сразу въехать в нормальное, современное жилье, а не собирать на него деньги десятилетиями, в будущем это будет способствовать росту рождаемости. 

Заявление президента РФ Владимира Путина о том, что сейчас у страны есть исторический шанс на решение жилищного вопроса, — это не просто красивое высказывание, за этим стоит продуманная программа действий. Свидетельствует об этом то, что на сегодняшний день в России действительно сформированы практически все основные точки роста жилищной сферы

Ипотека как системное решение

Главная точка роста — ипотека. Уже сейчас с ее помощью приобретается около половины всех квартир, при том что еще 15–20 лет назад этого финансового инструмента в нашей стране фактически не было. В 2001 году на всю Россию было выдано всего 4 тыс. ипотечных кредитов, а по итогам 2020 года — 1,8 млн. Только за последние 10 лет с помощью этого финансового инструмента улучшили жилищные условия свыше 10 млн семей. Ипотека стала одним из ведущих сегментов банковского кредитования. Ипотечный портфель показывает в среднем рост на 20% ежегодно и по итогам первого полугодия 2021 года уже достиг 11,4 трлн рублей — около 10,5% к ВВП. Опыт зарубежных стран показывает, что это не предел: по оценке ДОМ.РФ, с учетом текущей структуры жилья в собственности, потенциально ипотечный портфель банков может достичь 15% ВВП.

При этом власти активно поддерживают покупателей жилья. Так, в стране работает программа материнского (семейного) капитала, в прошлом году распространенная и на семьи с первым ребенком, которые теперь получают по 484 тыс. рублей. Рождение второго привносит в бюджет семьи еще 156 тыс. рублей, а все эти средства есть возможность вложить в покупку жилья, в том числе с ипотекой.

Также можно получить два налоговых вычета: при покупке жилой недвижимости (до 520 тыс. рублей на двоих супругов) и при уплате процентов по ипотеке (до 390 тыс. рублей). Кроме того, при рождении третьего ребенка семья получает еще 450 тыс. рублей единовременной выплаты на погашение ипотечного кредита.

Наконец, государство реализует целый ряд льготных ипотечных программ, позволяющих взять кредит по пониженной ставке: "Льготная ипотека" на новостройки (ставка до 7%), "Семейная ипотека" (не более 6% — с июля этого года программа расширена на семьи с первым ребенком), "Дальневосточная ипотека" (не более 2%), "Сельская" и "Военная ипотека". По подсчетам нашей компании, сокращение расходов при стандартном кредите по "Семейной ипотеке" за счет вышеперечисленных мер господдержки достигает 50% расходов на покупку жилья. Это реальная экономия, которой пользуются люди уже сегодня. И для многих это становится решающим фактором при принятии решения об улучшении жилищных условий — в среднем за счет господдержки в стране выдается каждый пятый ипотечный кредит.

По мере восстановления экономики после тяжелого 2020 года, на котором сказались процессы, вызванные пандемией COVID-19, меры господдержки все больше фокусируются на отдельных категориях населения — семьях с детьми, представителях социально значимых профессий. При этом будущее рынка ипотеки — в переходе на электронную выдачу кредитов, развитии сегмента ипотечных ценных бумаг. Это системные решения, которые будут способствовать снижению ставок в долгосрочной перспективе. А к 2030 году около 2,3 млн семей в стране станут решать жилищный вопрос с помощью ипотеки ежегодно.

Фактор доверия

Немаловажную роль в решении жилищного вопроса играет новая система финансирования многоквартирного строительства, которую запустило правительство страны с июля 2019 года. Прежняя система имела существенные недостатки и привела к появлению порядка 200 тыс. обманутых дольщиков, многие граждане оставались без средств и без жилья, годами дожидаясь восстановления своих прав. Теперь приобретать жилье на стадии строительства стало даже безопаснее, чем уже готовое на вторичном рынке. Смысл реформы в том, что граждане направляют деньги за строящееся жилье не напрямую застройщику, а на специальные эскроу-счета в банке. Там они хранятся до момента ввода дома в эксплуатацию, и только после этого девелопер может их получить. В результате исключены ситуации, когда недобросовестные застройщики могли собрать деньги с людей, бросить дома недостроенными и, например, отправиться в кругосветное плавание на яхте.

При этом повысилась финансовая устойчивость строительного сектора, поскольку девелоперы осуществляют строительство на банковские кредиты и больше не зависят от прямых продаж в своих проектах. Новая схема финансирования долевого строительства хорошо себя показала уже в прошлом году, когда из-за ковидных ограничений стройка весной временно просела, но при этом ни один дом, строящийся по новым правилам, не перешел в категорию проблемных. Сегодня с эскроу-счетами в России строится 68,4 млн кв. м жилья — около 70% рынка. К концу 2022 года ожидается практически полный переход на новые правила. Это будет на структурном уровне способствовать росту объемов строительства и повысит конкуренцию застройщиков. Согласно опросу ВЦИОМ, 77% россиян считают, что эти нормы минимизируют риски покупателей строящегося жилья. А доверие на рынке — фактор дополнительного спроса.

Нераскрытый потенциал аренды

Ипотека и в целом приобретение жилья в собственность — не единственный ответ на жилищный вопрос. По приблизительным оценкам, примерно 40% семей в России ипотека все еще недоступна даже при нулевой ставке — из-за невозможности скопить первоначальный взнос и потом исправно выплачивать кредит. Для таких граждан необходимо развивать инструмент доступной аренды.

Сегодня в России снимают жилье примерно 10% семей — преимущественно у физических лиц: это квартиры, доставшиеся гражданам в наследство, или инвестиционое жилье. На рынке практически отсутствуют крупные игроки. Как результат, российский арендный рынок преимущественно "серый", на "белую" аренду приходится не более 1% всех сдаваемых квартир. Последние несколько лет ДОМ.РФ вносит свой вклад в развитие институциональной аренды в стране: построены дома для сдачи на 9 тыс. квартир в пяти субъектах страны, реализуются проекты корпоративной аренды для сотрудников предприятий. В этом году компания опробовала механизм льготной аренды на доме в Воронеже, где квартиры по субсидируемым ставкам получили работники образования, спорта и культуры. И я думаю, что этот опыт возможно распространить на всю страну.

В целом же строительство арендных домов — большой резерв для увеличения жилищного строительства. Этот инструмент полезен для баланса спроса и предложения на рынке: он позволяет поддерживать высокие объемы стройки, при этом не вызывая дополнительного роста цен на жилье. Фактически весь дополнительный спрос уходит в аренду, благодаря чему цены на приобретение жилья в собственность остаются на приемлемом уровне.

Индивидуальный вектор строительства

Наконец, еще один важный аспект, который имеет принципиальное значение для решения жилищного вопроса, — это индивидуальные дома. Здесь уместно обратиться к историческому опыту: еще в начале XX века в городах проживало не более 15% населения нашей страны — остальные жили в собственных домах, рассеянных по бесчисленным деревням и весям. Повернуть вспять глобальный процесс урбанизации нельзя, да, наверное, и не нужно, но в современных городских агломерациях определенно должно быть место частной жилой застройке. У нас и сейчас на индивидуальные дома приходится около половины ежегодного ввода жилья, а за семь месяцев 2021 года этот ввод перегнал даже многоэтажки: 24,4 млн кв. м в сравнении с 19,6 млн кв. м. Налицо повышение востребованности частного жилья, особенно в условиях пандемии и распространения дистанционных форматов работы. По данным опроса ВЦИОМ, около 42 млн российских семей — 70% от всего количества — хотели бы жить в частном доме, но пока живут лишь 18 млн.

Развитие сектора сейчас сдерживается отсутствием в нем доступной ипотеки. Нежелание банков кредитовать индивидуальное строительство объясняется тем, что до сих пор в РФ подавляющее большинство частных домов строятся самими гражданами — как говорят, "хозяйственным" способом. То есть человек строит как захочет, где захочет, из чего захочет. Единственным внятным залогом для банка в этом случае может выступать земля, но она в большинстве регионов стоит недорого и большой кредит под нее не возьмешь. В итоге повышенные риски банков при кредитовании индивидуального жилищного строительства выливаются в повышенные ипотечные ставки. Гражданам брать такой заем, конечно, невыгодно. Если на рынке новостроек с ипотекой совершается до 60% сделок, то в сегменте частных домов — не более нескольких процентов.

Для решения этой проблемы государством была разработана программа развития индивидуального жилищного строительства, в рамках которой планируется создать привлекательный ипотечный продукт в этой сфере до конца 2021 года. Институт развития в жилищной сфере запустил собственную льготную ипотечную программу на ИЖС, которая уже оказалась очень востребованной. При этом для масштабирования доступной ипотеки на индивидуальное строительство необходима стандартизация отрасли: сейчас создается открытая база типовых проектов домов, этим летом был объявлен конкурс для проектировщиков. Кроме того, необходимо распространить на этот тип строительства проектное финансирование и счета-эскроу — соответствующий закон уже подготовлен, принятие возможно до конца текущего года. Благодаря этим шагам ожидается, что в сектор придут большие застройщики, которые будут осуществлять комплексное строительство поселков, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Банки получат понятный предмет залога — как в случае с квартирами в многоэтажках — и смогут нарастить кредитование сектора. Если сейчас ежегодный ввод индивидуальных домов составляет около 40 млн кв. м, то к 2030 году он, согласно нацпроекту "Жилье и городская среда", должен вырасти до 50 млн кв. м. 

Очевидно, что решение жилищного вопроса — сложная и многоуровневая работа, где каждая деталь требует предметных усилий. Многое зависит и от общего развития экономики, и от повышения доходов граждан. Но первые результаты уже можно видеть: оживление многоквартирного строительства в большинстве регионов, повышение доступности ипотеки и успешные примеры улучшения качества городской среды.