Рынок недвижимости в России переживает серьезные изменения. В середине февраля "прогремела" новость, что СК "Донстрой" и якобы близкий к группе ПИК региональный застройщик признаны (или почти признаны) банкротами. Достаточно минимального знания отрасли или пары кликов в сети, чтобы понять, что в первом случае никакого отношения к тому самому "Донстрою" банкрот не имеет, а во втором — партнер оказался бывшим. Тем не менее тема банкротства строительного сектора тревожит всех — и не только рынок недвижимости, поскольку стройка — это сердце и мотор экономики.
В последние годы девелоперы сталкиваются с растущими трудностями, изменением законодательства и изменяющимся спросом со стороны покупателей. По оценкам аналитиков, около 80% региональных застройщиков ожидают спад продаж, а число игроков на рынке постепенно сокращается. Эта тенденция ведет к концентрации отрасли в руках крупных компаний, что может существенно изменить рынок жилья в ближайшие годы.
Причины сокращения числа застройщиков
Одними из ключевых причин сокращения числа девелоперов являются экономические. Высокие процентные ставки по кредитам делают строительство новых объектов дороже. Сейчас ключевая ставка Банка России составляет 21%, и она держится на неприятно высоком уровне (например, от 16% и выше) уже больше года. Это существенно затрудняет привлечение заемных средств для строительства.
Если посмотреть на эту проблему не только со стороны предложения, но и со стороны спроса, то после отмены льготной, IT- и ограничения семейной ипотеки инструментов для продажи недвижимости у застройщиков осталось мало, а рыночная ипотека уже довольно давно является малодоступной для большинства. Без дешевой ипотеки продажи застройщиков закономерно будут падать, а наполняемость эскроу-счетов перестанет устраивать банки. В результате ставки по проектному финансированию для застройщиков будут расти.
Проектное финансирование лежит в основе практически любого проекта. Но этот фундамент дополнительно размывает инфляция: деньги, выделенные на проекты, стремительно обесцениваются с бешеной скоростью. Девелоперы вынуждены работать в условиях растущих затрат на материалы, логистику и рабочую силу. По данным ЦИАН, за последние четыре года строительные материалы в среднем подорожали на 70%. Газоблоки выросли в цене почти в два раза, теплоизоляция – в два с половиной раза, арматура и гидроизоляция — на 50%, бетон — на 44%. Сервис "Авито Работа" подсчитал, что средние зарплатные предложения в строительном секторе выросли в полтора раза — с 73 тыс. до 106 тыс. рублей. Это приводит к тому, что небольшие компании, не имеющие достаточного запаса прочности и ликвидности, оказываются в сложном положении.
Крупные же девелоперы, обладая финансовыми резервами, большим земельным банком, административным ресурсом и более сильными переговорными позициями, вытесняют с рынка мелких и средних игроков. Они предлагают более выгодные условия, включая скидки и рассрочки, для покупателей, могут проредить свой земельный банк в сложных ситуациях. Это приводит к тому, что независимым региональным застройщикам становится все сложнее выдерживать конкуренцию.
Последствия для отрасли
Поскольку многие небольшие застройщики прекращают свою деятельность или сокращают объемы строительства, общий объем нового жилья на рынке уменьшается. Я это вижу по рынку Москвы. Например, крупный и довольно активный застройщик Level за последние месяцы не запустил ни одного нового проекта — лишь новые очереди. Я не могу сказать, что девелоперы решили залечь на дно, но спад активности точно наблюдается, а новые старты в большинстве случаев идут очень осторожно и по завышенным ценам. В 2025 году эксперты прогнозируют сокращение запусков жилых комплексов на 10–15%: у застройщиков уже сформирован значительный задел по продажам, что обеспечивает им стабильность в завершении проектов, запланированных к сдаче в этом году. Но общая экономическая неопределенность, высокие процентные ставки и снижение покупательной активности могут привести к заметному сокращению ввода жилья в эксплуатацию уже к 2027 году и создать дефицит предложения на рынке, что, в свою очередь, способно вызвать рост цен на жилье. Это особенно заметно в регионах, где конкуренция среди застройщиков не так высока, как в столице, и многим проще отложить новый старт или вовсе прекратить операции.
И это негативно скажется на всей отрасли. Когда конкурентное давление ослабевает, застройщики могут позволить себе повышать цены и снижать качество строительства. Кроме того, исчезновение небольших девелоперов уменьшает разнообразие предложений на рынке. Если раньше покупатели могли выбирать между разными форматами жилья и уровнями благоустройства, то теперь рынок будет подчиняться стандартам крупных застройщиков, которые не всегда ориентированы на индивидуальные запросы покупателей.
Преимущества крупных застройщиков и возможные риски
Сокращение числа застройщиков играет на руку крупным девелоперам. Они обладают рядом преимуществ.
- Финансовая устойчивость: могут выдерживать кризисы за счет диверсификации активов.
- Доступ к государственным программам: получают преференции в распределении земельных участков и инфраструктурной поддержке.
- Эффект масштаба: могут закупать материалы по оптовым ценам и снижать себестоимость строительства.
Казалось бы, что плохого для простого покупателя? Монополизация рынка всегда несет в себе риски. Помимо ухудшения качества строительства и роста цен, зависимость рынка от нескольких крупных компаний делает его более уязвимым перед экономическими потрясениями.
- Снижение числа застройщиков неизбежно приведет к росту цен. По прогнозам, в 2025 году стоимость квадратного метра может увеличиться на 6–8%. Опять же я не люблю "средние показатели", потому что они на самом деле мало о чем говорят. Но в данном случае цифры выглядят адекватно.
- Если конкуренция ослабнет, застройщики смогут сэкономить на материалах и снизить стандарты строительства. Это особенно опасно в условиях, когда контроль качества со стороны регуляторов не всегда эффективен. Более того, с 1 марта вступают в силу поправки в 214-ФЗ, принятые в декабре 2024 года, которые открывают застройщикам двери для разработки собственных стандартов качества на отделочные работы. И я не думаю, что эти изменения порадуют покупателей. Кроме того, сокращен гарантийный срок на отделочные работы до одного года. А ответственность застройщика по качеству строительства теперь ограничена 3% от договора долевого участия (ДДУ).
- Чем меньше игроков на рынке, тем выше вероятность появления долгостроев и замороженных объектов. Это может ударить по покупателям, вложившим деньги в строительство, но не получившим свои квартиры в срок. Более того, мораторий на взыскание неустоек за нарушение сроков строительства регулярно продлевается. Так, перед самым Новым годом это послабление для застройщиков продлили на полгода до 30 июня 2025 года. И многим может оказаться выгоднее нарушить сроки, особенно если продажи не совпадают с планами. Это связано со спецификой проектного финансирования: застройщик получает кредит, который необходимо погасить сразу после ввода дома в эксплуатацию. Например, если из 100 квартир к моменту сдачи объекта проданы только 70, девелопер вынужден брать дополнительный кредит уже по рыночным ставкам, чтобы закрыть текущие обязательства. Поэтому застройщикам часто выгоднее затягивать сроки сдачи объекта, чтобы максимально увеличить продажи и минимизировать финансовые потери.
Что делать застройщикам?
В условиях кризиса строительным компаниям необходимо искать новые пути для поддержания спроса.
- Развитие реновационных программ: реконструкция старого фонда может стать альтернативой строительству новых объектов. Многие мастодонты форматов "бизнес" и "бизнес-плюс", например MR Group и Capital Group, теперь с более видимым энтузиазмом смотрят на реновацию. Это 100%-ный спрос со стороны города, хотя и без большой прибыльности.
- Предложение рассрочек и альтернативных форм финансирования: так застройщики смогут привлечь покупателей, которым сложно получить ипотеку.
- Диверсификация деятельности: выход на смежные рынки (например, коммерческая недвижимость или строительство инфраструктурных объектов) поможет снизить зависимость от продаж жилья.
Что делать потребителям?
Потребителям здесь сложнее, потому что им приходится доверять и застройщику, и банку, и государству. Я, как эксперт в области управления недвижимостью, могу сказать следующее.
- Нужно изучать договор ДДУ, средства должны идти прямиком на эскроу-счета. Внимательно проверять предлагаемые схемы, особенно если они отличаются от стандартных. Например, это касается рассрочек.
- Следует обращать внимание на разделы о гарантиях и стандартах качества. Запрос документации о стандартах качества у застройщика будет далеко не лишним. При приемке квартиры нужно обращаться к профессиональным приемщикам.
- Обязательно нужно учитывать предыдущий опыт, ранее реализованные проекты и репутацию застройщика. К сожалению, можно сколько угодно рассуждать о важности сохранения высокой конкуренции и разнообразия на строительном рынке, но правда в том, что для потребителя риски ниже при покупке квартиры у крупного, известного и качественного застройщика.
Сокращение числа застройщиков — неизбежный процесс, вызванный экономическими и регуляторными факторами. С одной стороны, это, как и любой кризис, оздоровление рынка, но побочным эффектом может стать, на мой взгляд, рост цен, снижение конкуренции и ухудшение качества строительства. Покупателям стоит быть внимательными при выборе жилья, а застройщикам — адаптироваться к новым условиям рынка.