Масштабная застройка районов у МКАД: туманные перспективы и риски для рынка Подмосковья

МОСКВА, 14 июля. /Корр. ТАСС Юлия Акиньшина, Юлия Ермилова, Екатерина Масенина/. Власти Москвы решили пустить в оборот несколько десятков тысяч гектаров земли, прилегающей к МКАД, и планируют возвести там порядка 10 млн кв. м жилья. Это почти в три раза превышает средний объем ежегодного ввода жилья в столице.

Опрошенные ТАСС эксперты рассказали, как это изменит расстановку сил на рынке недвижимости Московского региона и угрожает ли массовая застройка у МКАД подмосковному рынку жилья.

О планах по масштабной застройке в районе МКАД - как внутри, так и за пределами кольцевой дороги, ранее в пятницу сообщила газета РБК. Глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин подтвердил ТАСС наличие у столичных властей таких планов. По его словам, на этих территориях можно построить дома в 12, 17 и 25 этажей. Кроме жилой недвижимости запланировано строительство коммерческой, а также парков, велодорожек и спортивных объектов.

Градостроительная документация по этому проекту может быть разработана к концу текущего года, отметил Жидкин. Ответственным за разработку проекта до последнего момента значился столичный департамент развития новых территорий, сообщили ТАСС в пресс-службе Москомархитектуры.

Обозначить сроки

Проект пока не выносился на публичные слушания. "От Москомархитектуры можем сказать, что проект на публичные слушания мы не выносили. Пока по графику у нас рассмотрения этого проекта нет", - сказал ТАСС представитель пресс-службы.

Уже можно говорить, что реализация проекта займет не менее 10 лет, сказал Жидкин, но эксперты рынка недвижимости не так оптимистичны. "С учетом текущей ситуации на рынке девелоперы смогут застроить такие территории примерно за 25 лет", - считает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК "Лидер" Ксения Цаплина.

При этом эксперт отмечает, что в связи с очень большим сроком планирования все прогнозы по структуре спроса и предложения могут быть примерными. Сложно просчитать и необходимые вложения. Объемы инвестиций в проект, по приблизительным оценкам экспертов, могут составить 200-300 млрд рублей. Дальнейший расчет, по их словам, зависит от конкретной схемы реализации проекта, например, пока не понятно, какую долю в проекте будет занимать коммерческая недвижимость.

"Именно поэтому сложно оценивать и объем инвестиций в проект, так как себестоимость строительства разных сегментов недвижимости все-таки отличается", - говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. По его прогнозу, акцент в проекте будет сделан на жилой недвижимости, поскольку бурного спроса в сегменте коммерческой и, в частности, офисной недвижимости не наблюдается.

Оценка привлекательности

"Проект будет привлекателен для инвесторов в том случае, если спрос будет оставаться стабильным, а ценовая динамика будет соответствовать финансовой модели проекта", - считает коммерческий директор ГК "Инград" Евгений Сандлер.

При этом очень многое будет зависеть от конкретного расположения площадок под застройку, подчеркивает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Например, порой удаленные участки являются более перспективными, чем те, которые находятся "в ближнем поясе", пояснила она.

"Есть проекты в Солнцеве, Митине, Северном, Некрасовке, где покупательская активность очень высокая. Это наиболее ликвидные жилые комплексы с приемлемой ценой, транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией и, что немаловажно, московской пропиской. Однако есть десятки других проектов в ближнем поясе, которые не столь востребованы и обладают низкой рентабельностью", - отметила Литинецкая.

Кроме того, ситуацию определяет транспортная инфраструктура. Важно проектировать новые районы застройки так, чтобы не остановить московский трафик, напоминает директор по продажам ГК "Гранель" Руслан Арсланов. Столичные власти заверяют, что в случае масштабного ввода нового жилья в прилегающих к МКАД территориях пропускная способность дорог будет увеличиваться.

"Любое решение по строительству будет приниматься с учетом повышения транспортной доступности. В зависимости от того, как город построит. У меня есть четкая уверенность и понимание, что любое решение о том, как вывезти людей, как обеспечить им пересадки, как обеспечить им работу, все это будет смотреться вместе с согласованием на разрешение строительства. Транспортная составляющая забыта точно не будет", - сказал журналистам руководитель столичного Центра организации дорожного движения (ЦОДД) Вадим Юрьев, добавив, что масштабная застройка может привести к вводу выделенных полос на магистрали и увеличения там частоты движения.

По его словам, пока преждевременно говорить о том, какие именно изменения потребуются для повышения транспортной доступности. Речь может пойти как и о строительстве новых остановок общественного транспорта, так и о "развитии выделенных полос и увеличении частоты движения".

Будущее рынка Подмосковья

Столь масштабная застройка в районе МКАД создает риски для подмосковного рынка недвижимости, отмечают эксперты. Например, клиентов могут потерять девелоперы, ведущие застройку в ближайшем Подмосковье - в 5-10 км от кольцевой дороги, считает Арсланов из группы "Гранель". "Сейчас за МКАД переезжают те, кому не хватает средств купить квартиру в Москве, но с учетом таких объемов и снижающего покупательского спроса, квартиры в Подмосковье и новые объемы сравняются в цене", - пояснил он.

Московская область и так находится в достаточно сложной конкурентной борьбе со столичными проектами, соглашается Сандлер из "Инграда". На "этапе котлована" столичные проекты зачастую сопоставимы по ценам с подмосковными, но при этом имеют ряд преимуществ: московская прописка, метро, развитая инфраструктура, отмечает он.

При этом планы по масштабной стройке у кольцевой дороги трудно согласуются с другими мегапроектами: реновацией, освоением промзон, развитием Новой Москвы, добавляет Литинецкая.

"Многие девелоперы уже активно участвуют в этих проектах и планируют присоединиться к реновации, в рамках которой будет построено 30 млн кв. м жилья. В итоге не исключено, что такое большое число новых площадок приведет к распылению сил и средств всего строительного комплекса, а значит, реализация всех этих затей может затянуться на десятки лет", - говорит она.

Тем не менее, работающие на московском рынке девелоперы нуждаются в новых ликвидных площадках, и проект по застройке районов у кольцевой дороги если и не решит эту проблему, то поможет снизить напряжение.

Эксперты сходятся во мнении, что анонсирование планов развития территорий у МКАД выглядит неоднозначным на фоне только начатой программы реновации. В рамках последней ежегодно в Москве будет возводиться по 2-2,5 млн кв. м жилья в дополнение к нынешним 3-3,5 млн кв. м. Такая стратегия грозит длительной ценовой депрессией всему рынку, который уже сейчас затоварен предложением и испытывает недостаток платежеспособного спроса.