Последние три месяца строительная отрасль России находится в состоянии турбулентности. После резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля выросли и ипотечные ставки, а вместе с тем упал спрос на жилье. Сегодня строительная сфера восстанавливается, а правительство предложило ряд мер поддержки отрасли. Какую роль в этом процессе играет институт развития ДОМ.РФ, в каком состоянии находится сегодня рынок ипотеки и какие еще инструменты позволят сделать покупку жилья более доступной для россиян, рассказал в интервью ТАСС генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко в рамках ПМЭФ-2022.
— Виталий Леонтьевич, цены на новостройки в России беспрецедентно выросли на фоне пандемии, тренд продолжился на фоне санкций. Ваш ценовой прогноз до конца 2022 года, какой рост в процентах возможен?
— По нашим оценкам, рост цен на жилье в 2022 году не превысит инфляцию. Сдерживать цены будет ограничение платежеспособного спроса, на который влияют реальные располагаемые доходы населения. Вместе с тем нужно внимательно смотреть, чтобы застройщики использовали дополнительный спрос и денежные средства, которые придут на рынок за счет господдержки, чтобы увеличивать запуски новых проектов, а не цены на жилье.
— На фоне изменения ставки ЦБ ставка по льготной ипотеке на новостройки снижена с 12% до 9%. Как вы считаете, нужно ли возвращать ставку ниже 7% в рамках госпрограммы? Есть ли для этого потенциал?
— На мой взгляд, меры наподобие "Льготной ипотеки" нужно рассматривать как временные, направленные на поддержку спроса на ограниченном отрезке. Для системного развития рынка нужны долгосрочные программы поддержки, нужно раз и навсегда договорится о разграничении антикризисных и системных мер. Считал бы возможным запустить бессрочную программу льготной ипотеки и ориентировать ее на все семьи с несовершеннолетними детьми. Для застройщиков это будет гарантия устойчивого спроса, а граждане смогут спокойно, без спешки покупать квартиры, не пытаясь уложиться в отведенные сроки. Тем самым мы не только создадим условия для стабильных запусков новых проектов, но и поддержим демографию в стране.
Одновременно с этим нужна и антикризисная программа, которая будет включаться в случае резкого роста рыночных ставок выше 10–11% — и автоматически отключаться, когда ставки будут возвращаться в нормальный диапазон. Хороший пример такой антикризисной поддержки — льготная ипотека под 12%, реализованная в 2015–2016 годах. Важной особенностью той программы стал эффективный механизм субсидии, которая автоматически отключилась после того, как через два года после запуска меры ключевая ставка снизилась до целевого уровня в 8,5%. В результате затраты государственного бюджета на субсидирование не превысили 15 млрд рублей. Выдача в рамках программы составила 0,5 млн кредитов, благодаря этому удалось профинансировать строительство 25,7 млн кв. м жилья.
— Есть ли в России уже предпосылки для снижения рыночных ставок по ипотеке в целом? В частности, к какому сроку можно говорить о достижения значения ниже 10%?
— В настоящее время продолжается адаптация экономики к новым условиям. Принимаемые правительством и Банком России меры способствуют стабилизации ситуации на финансовом рынке. Мы видим, что Центральный банк за последние два месяца четыре раза снижал ключевую ставку — в общей сложности на десять с половиной процентных пунктов, до 9,5%. Смягчение денежно-кредитной политики позволит банкам продолжить снижение рыночных ипотечных ставок, что будет способствовать постепенному восстановлению объемов выдачи ипотеки на рыночных условиях. На сегодня ставки уже составляют около 10,5%, ставки ниже 10% в этом году мы увидим.
Все это позволит не только удержать рынок ипотеки на плаву, но и обеспечит рост ипотечного портфеля на уровне не меньшем, чем в прошлом году, то есть более чем на 2,5 трлн рублей. Именно такую задачу поставил президент. Рассчитываем, что с учетом продления льготной ипотеки до конца года, расширения лимита по ней, а также снижения ключевой ставки это поручение удастся выполнить.
— В мае 2022 года правительство запустило программу льготной ипотеки для IT-специалистов под 5%. Какие первые результаты по ее выдаче и на какие объемы можно выйти к концу 2022 года? Минцифры допускает, что льготная ставка по ипотеке для IT-специалистов может снизиться до 1% в ряде регионов. Как вам эта идея?
— Льготная ипотека — важный шаг для поддержки IT-сферы в России. Программа будет способствовать притоку молодых кадров, позитивно скажется на экономике страны в целом. ДОМ.РФ как оператор госпрограммы обеспечивает выдачу кредитов, уже сейчас мы видим высокую востребованность IT-ипотеки. По данным ДОМ.РФ, на 9 июня за ипотекой обратились около 9 тыс. сотрудников IT-сферы из 76 регионов России, одобрено 6,5 тыс. заявок в 72 регионах. При этом уже проведено 540 сделок на общую сумму в 4,7 млрд рублей в 47 регионах. Рассчитываем, что до конца этого года будет выдано не менее 10 тыс. кредитов на сумму около 50 млрд рублей. Сегодня мы видим, что банки предлагают ставки и ниже предельного уровня, установленного правительством. Средняя ставка среди крупнейших российских кредиторов сегодня уже составляет 4,65%.
Отмечу, что Банк ДОМ.РФ начал первым выдавать кредиты по программе сразу после предоставления списка аккредитованных компаний Минцифры России — с 24 мая. На данный момент он уже провел 220 сделок по льготной ипотеке для IT-специалистов в 22 регионах России. Больше всего кредитов выдано в Москве, Санкт-Петербурге, Свердловской, Новосибирской, Нижегородской областях, Краснодарском крае.
— По-вашему, если ипотека на "вторичке", которая сейчас не субсидируется, останется с большой ставкой, нужно ли предлагать меры по ее поддержке? И нужна ли вообще льготная ипотека на "вторичку"?
— Считаю, что в текущей ситуации необходимо оценить эффективность принятых мер поддержки рынка жилья, востребованность льготных ипотечных продуктов и уже после этого предпринимать какие-то дальнейшие шаги по расширению действующих программ с господдержкой. Важно, чтобы бюджетные средства приносили синергетический эффект — повышали предложение жилья, способствовали росту его доступности и в тоже время стимулировали экономику. Конечно, в этом смысле приоритетным является первичный рынок.
— Количество ипотечных сделок сократилось в России в апреле из-за высоких ставок. Есть ли рост по итогам мая и какой? Можно ли говорить о восстановлении спроса на ипотеку в России в целом?
— По предварительным данным, в мае выдано около 31–34 тыс. кредитов на сумму 130–140 млрд рублей — это на 80% меньше по количеству, чем в мае прошлого года, и на 70% по сумме. Наблюдаемое сокращение выдачи обусловлено объективными внешними факторами и носило временный характер: в марте-апреле 2022 года после повышения ключевой ставки до 20% рыночные ставки по ипотеке выросли до запретительного уровня, и подачи новых заявок на выдачу ипотечных кредитов практически приостановились. С учетом того, что между подачей заявки на получение кредита и фактической выдачей ипотеки проходит около месяца, выдача ипотеки в мае снизилась до многолетних минимумов. Что касается госпрограмм, то по ним выдача тоже снизилась, но по другой причине — в марте мы наблюдали ажиотажный спрос: люди опасались возможного переформатирования программ и стремились побыстрее воспользоваться ими на текущих условиях. Этот повышенный спрос поглотил часть спроса в апреле и мае. В реальности все госпрограммы сохранились: по "Льготной ипотеке" кредит можно взять под 9% (при этом лимит повышен до 12 млн рублей в столичных регионах и 6 млн рублей в остальных), а по "Семейной ипотеке" ставки ниже 6%. Тем временем и рыночные ставки снижаются вслед за смягчением денежно-кредитной политики Банка России — на сегодня они составляют около 10,5%. Как результат, ожидаем по итогам года выдачи до 1,3 млн кредитов на порядка 5 трлн рублей, что позволит исполнить поручение президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года (не менее 2,5 трлн рублей). Дно падения выдач пройдено, уже в июне мы увидим рост. Я с оптимизмом смотрю в будущее.
— В РФ разработано несколько пакетов антикризисных мер для поддержки стройкомплекса. Достаточно ли их? Если нет — какие еще новеллы вы бы предложили?
— Ключевым мерилом сбалансированного развития рынка является доступность жилья для населения. К сожалению, в последние пару лет мы в силу ряда причин увидели и рост цен на жилье, и снижение доходов граждан. ДОМ.РФ является оператором всех главных мер поддержки покупателей жилья: "Льготная", "Семейная", "Дальневосточная" ипотеки, а также выплата в 450 тыс. рублей многодетным семьям на погашение ипотеки. С мая реализуется программа IT-ипотеки по ставке не более 5%. В совокупности с 2018 года поддержка оказана уже 1,5 млн семей, в том числе четверти миллиона только с начала этого года.
Что касается новых предложений по развитию жилищной сферы, то я уже упомянул о целесообразности запуска постоянной льготной ипотеки, ориентированной на граждан с несовершеннолетними детьми, а также антикризисной программы, которая автоматически включалась бы при росте ставок выше уровня 10–11%. Но это должны быть определенные на долгое время правила игры. Которые не менялись хотя бы на горизонте 2-3 лет — именно столько проходит от начала строительства дома до ввода его в эксплуатацию.
— В России запущена пилотная льготная ипотека по ставке не более 9% на строительство частных жилых домов своими силами. Будет ли этот продукт популярнее ипотеки на ИЖС от застройщиков? На ваш взгляд, как распределится пропорция по спросу между этими двумя продуктами?
— Постановление правительства РФ о распространении льготной ипотеки по ставке до 9% на ИЖС собственными силами вступило в силу 1 июня. Данная мера реализуется в пилотном режиме, чтобы лучше понять риски этого сегмента и предложить рынку более совершенный продукт.
Первым среди банков заявки на льготную ипотеку хозспособом начал принимать Банк ДОМ.РФ. По условиям продукта заемщики получают денежные средства в форме кредитной линии, каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства после подтверждения завершения работ по предыдущему. Таким образом, банк осуществляет контроль хода строительства для выдачи очередного транша. На данный момент в портфеле Банка ДОМ.РФ 300 заявок в общем объеме 1 млрд рублей (по состоянию на 8 июня).
Уверен, продукт будет пользоваться спросом. Условия кредитования достаточно комфортные, минимальная ставка в размере 9% доступна при наличии личного страхования и оформления права собственности на дом в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора. Кредит в размере до 12 млн рублей можно направить на строительство индивидуальных домов на своей земле или на покупку участка под ИЖС. Вместе с тем, это пилотный продукт, в рамках которого ставка дополнительно субсидируется за счет прибыли ДОМ.РФ на этапе строительства — ведь риски для банков такого кредитования гораздо выше. Мы знаем, что ипотека на хозспособ широкого распространения, мягко говоря, не получила. Именно потому, что банки не могут контролировать конечный результат строительства, целевое использование средств гражданами и так далее.
— Расскажите о планах ДОМ.РФ на 2022 год по запуску проектов комплексного строительства индивидуальных домов в регионах РФ. Какой объем ввода запланирован в рамках этого направления? Запущены ли первые проекты?
— ДОМ.РФ подготовил первые 12 проектов комплексного строительства индивидуальных домов на основе типовых решений ИЖС. Всего в восьми регионах будет построено около 2,3 млн кв. м жилья, в том числе с использованием механизма КРТ. Строительство будет вестись на федеральных земельных участках, которые ДОМ.РФ ранее вовлек в оборот. Их общая площадь — более 1 500 га.
Самые яркие примеры — это наши аукционы по земельным участкам. Один участок расположен в Башкирии, недалеко от Уфы, второй участок — поселок Бурдаковка рядом с Иркутском. В первом проекте планируется использование до пяти разных проектов победителей всероссийского конкурса ИЖС. А в Бурдаковке — до 15 проектов не только ИЖС, но и блокированной застройки. Важно подчеркнуть, что аукцион включает требования по реализации детского сада в 2023 году. При этом оба аукциона должны быть завершены к концу июля и содержат требования по вводу домов до конца года.
— Вы сообщали, что ДОМ.РФ готов отдавать для государственных нужд, под переселение из аварийного жилья и социальные проекты квартиры в новостройках, построенные "ДОМ.РФ Девелопмент" на вовлеченных в оборот землях, а также полученные на аукционах "за долю". Началась ли эта работа? Какой объем квартир уже передан?
— Сейчас ведется проектирование микрорайонов во Владивостоке, Новосибирске и Владимире, которые будут построены силами компании "ДОМ.РФ Девелопмент". Получение разрешений на строительство ожидается во второй половине 2022 года. С 2020 года было проведено 16 аукционов "за долю" в десяти регионах. В ближайшее время планируется проведение еще 20 таких аукционов в 17 регионах.
Механизм использования жилья — как построенного "ДОМ.РФ Девелопмент", так и полученного через аукционы "за долю" — для решения тех или иных задач будет обсуждаться позже, когда проекты будут реализованы, — в том числе в сотрудничестве с региональными властями.
— На фоне санкций в российском стройкомплексе идет импортозамещение и выстраивание новых цепочек поставок. Как думаете, когда можно говорить о стопроцентном импортозамещении на стройках?
— Строительство — одна из немногих отраслей, где производство осуществляется практически целиком за счет внутренних ресурсов, доля импорта минимальна. Не ожидаю каких-то проблем с импортозамещением в строительной отрасли, особенно в массовом сегменте.