Свой дом. Что нужно заранее знать об ипотеке

Конечно, чем больше будет первоначальный взнос, тем лучше. Логика простая — чем меньше занимаете у банка, тем меньше переплачиваете и срок короче.

Эксперт проекта "Финшок" Национальной программы повышения финансовой грамотности граждан Татьяна Кирик назвала общепринятые 20% от стоимости жилья золотым стандартом.

А вот большое количество ипотечных кредитов с меньшим уровнем может нести риски для рынка. В 2018 году первый зампред Центробанка Ксения Юдаева отмечала, что регулятор обеспокоен не столько ростом объемов кредитования в целом, сколько увеличением именно сегмента с низким — меньше 20% — первоначальным взносом. Она также напомнила о возможных рисках ситуации — именно с ипотечного рынка в США начался кризис 2008–2009 годов.

Такой вид ипотеки рискованный как для банка, так и для самого заемщика.

С одной стороны, отсутствие накоплений с точки зрения банка может говорить:

• о низком доходе заемщика;
• о его недостаточной финансовой дисциплине. Если человек не смог накопить на первый взнос, то и нет уверенности, что он сможет платить дальше.

С другой стороны, заемщик рискует столкнуться с проблемой выплат. Ведь на такую ипотеку банки, как правило, устанавливают ставку выше — на 2 процентных пункта и больше. К тому же банки могут потребовать расширенную страховку, что тоже увеличивает сумму переплат, объяснила Татьяна Кирик. Кроме того, сам размер кредита больше, чем если бы вы покупали это же жилье, но с первоначальным взносом.

Кредиты с низким первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт, обратили внимание в едином институте развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. И оформляя такой кредит, заемщик принимает на себя повышенные риски сложности его обслуживания и потери жилья.

Кроме того, под "ипотекой без первого взноса" может подразумеваться выдача кредита, например, под залог уже имеющегося имущества — дома, квартиры или земли. Банк в этом случае чувствует себя увереннее, а вот для заемщика повышается риск остаться "без штанов".

В итоге, когда заемщику рассчитывают ежемесячные платежи по этой схеме, он отказывается от программы или старается накопить на первоначальный взнос, отметила председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Не лучшая идея.

Ведь тогда вы столкнетесь с двойной нагрузкой — и по ипотечному кредиту, и по потребительскому. А потянуть это может далеко не каждый, тем более если случится что-то непредвиденное — болезнь или увольнение, например.

Как правило, дополнительно все сталкиваются:

• со страхованием жизни и здоровья; 

Оно гарантирует, что страховая компания выплатит банку остаток долга по ипотеке, если с вами что-то случится. Как правило, страхуют на случай смерти и инвалидности I и II степени. Здесь же, возможно, придется потратиться на медицинское обследование — в зависимости от требований страховой и банка, но это редкое явление. 

По закону страхование жизни в отличие от страхования имущества не является обязательным при ипотеке. Но если вы захотите от него отказаться, помните, что банки тоже могут отказать в кредите без объяснения причин.

К тому же такая страховка может быть полезна и для самого заемщика — при наступлении страхового случая вам или вашим наследникам не придется выплачивать долг.

И не забывайте о необходимости продления страховки. Иначе вам могут увеличить процент по кредиту — банки нередко прописывают это условие в договоре. 

• со страхованием имущества;

Здесь также может понадобиться провести оценку приобретаемого жилья, чтобы кредитная организация понимала рыночную стоимость квартиры. Как правило, оценку проводят специализированные компании, аккредитованные банком. Кстати, нужна она при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. 

А если жилье вы покупаете в строящемся доме, то страховать имущество нужно будет уже после того, как дом сдадут. Так что эти расходы дополнят уже скорее траты на приемку квартиры и оформление собственности. 

• с пошлиной на государственную регистрацию сделки;
• с тратами на нотариальные услуги.

Самое основное, что может понадобиться, — это либо нотариально заверенное заявление, что вы не состоите в браке, либо, наоборот, согласие супруга на ипотеку, если она оформляется только на одного из них. Это обязательно, потому что по закону жилищный кредит признается общим обязательством супругов и банк хочет удостовериться, что семья понимает все имущественные риски.

Также могут быть и другие расходы — например, на открытие сейфовой ячейки, если расчеты проводятся через нее, и т.д.

Погасить ипотеку досрочно — идея фикс каждого заемщика. Перспектива ежемесячно отдавать банку до 40% зарплаты 10–15–20 лет оказывается психологически тяжелой. И в целом большинство кредитов в России действительно гасится гораздо быстрее — за семь-восемь лет, отмечают в ДОМ.РФ. Но и тут есть свои тонкости. 

Досрочно погашать кредит можно по двум классическим схемам:

• уменьшить срок;

Обычно советуют именно этот способ, так как он уменьшает переплату.

• уменьшить платеж.

Уменьшение платежа кажется выгодным в краткосрочной перспективе. Действительно, ежемесячная нагрузка на бюджет сокращается, но в целом по кредиту вы все равно переплатите больше. 

Татьяна Кирик разъяснила просто — если вы не уверены в стабильности своих доходов, снижайте сумму платежа. Если финансовое положение стабильно — снижайте срок.

Но есть еще альтернативный вариант:

• официально уменьшить размер платежа, но платить ту же сумму, что и раньше. И повторять эту схему. То есть платеж будет постоянно уменьшаться, а вы будете вносить по отношению к нему все больше и больше.

В итоге платите вы как при сокращении срока, но по факту уменьшаете платеж.

По сути, такой способ может стать страховкой в будущем.

Ведь просто уменьшая срок, вы гарантируете банку, что и дальше продолжите платить одну и ту же сумму, что бы ни случилось.

Уменьшая размер платежа, вы снижаете свою ежемесячную долговую нагрузку. Но при этом, пока есть возможность, продолжаете платить больше, облегчая ее еще сильнее. Так что, если вы вдруг надолго останетесь без работы и не сможете платить по-прежнему, это будет уже не так болезненно — ежемесячный платеж к тому моменту снизится.

Но внимательно читайте договор — убедитесь, что банк разрешает проводить регулярное частичное погашение по такой схеме.

И главное — не забывать писать заявление на частичное досрочное погашение, подчеркнула Татьяна Кирик. По ее словам, бывали случаи, когда без такого заявления средства зависали на транзитных счетах, а конфликт банка с заемщиком решал суд.

Впрочем, сейчас мобильные приложения все упрощают — досрочное погашение можно оформить онлайн буквально за пару минут.

Если платежи по ипотеке дифференцированные, то есть уменьшаются по мере сокращения задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине срока кредита.

А вот при аннуитетных платежах, которые одинаковы на протяжении всего срока кредита, досрочные платежи выгодны практически в любой период, отметила Татьяна Кирик.

При этом важно вносить частичный досрочный платеж сразу после списания ежемесячного платежа — в таком случае вся сумма будет зачтена в счет погашения основного долга.

При аннуитетных платежах вы каждый месяц платите равные суммы.

Платеж складывается из начисленных процентов и части основного долга. На начальном этапе погашения кредита большая часть оплачиваемой суммы — это именно проценты, а долг погашается совсем незначительно. И только после того, как проценты банку почти погашены, доля основного долга в платеже начинает увеличиваться.

Минусы схемы:

• при досрочном погашении в первой половине срока оказывается, что основной долг закрыт лишь на 15–20%.

Плюсы схемы:

• Татьяна Кирик назвала неизменность главным преимуществом аннуитетных платежей. Заемщик всегда точно знает, сколько он должен заплатить в следующий раз.

При дифференцированных платежах основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются ежемесячно на остаток долга. Поэтому изначально большой ежемесячный платеж постепенно уменьшается.

Минусы схемы:

• постоянно меняющаяся сумма платежа;
• суммы, которые заемщик будет платить в первые месяцы, будут больше, чем при аннуитетной схеме. Поэтому, чтобы получить кредит на таких условиях, платежеспособность заемщика должна быть выше — примерно на 20–25%, чем у того, кто погашает кредит равными платежами.

Плюсы схемы:

• при такой схеме вы меньше переплачиваете. Особенно сильно это заметно при больших суммах и сроках кредита.

Впрочем, по словам Татьяны Кирик, дифференцированные платежи встречаются редко, потому что банки их не любят.

Самый простой вариант, конечно, купить квартиру в уже сданном доме. Тогда срок между заключением договора и переездом значительно сократится. 

Но, как правило, строящееся жилье выбирают, потому что оно дешевле. Так что здесь можно попробовать воспользоваться услугой отсрочки по погашению платежей, которую предоставляют некоторые банки. 

Ирина Доброхотова уточнила, что отсрочка может быть нескольких форматов, например:

• снижение платежа до 50% на первые один-два года;
• уменьшение ежемесячного платежа при выплате только процентов;
• пропуск платежа и перенос его в "хвост" кредита.

Но мало какие банки предлагают такие услуги новым заемщикам. Большинство могут предоставить отсрочку только тем, у кого уже есть ипотека, и только в случае уважительных причин — например, сокращение, болезнь, рождение ребенка и т.п.

Вступивший в силу в июле 2019 года закон об "ипотечных каникулах" уточнил эту схему и определил, кто, на сколько и при каких обстоятельствах может отложить выплаты. Главной их выгодой для заемщика остается возможность решить финансовые трудности в короткий срок, не уходя при этом в просрочку.

Так что если вы снимаете жилье и только хотите купить квартиру в строящемся доме, но чувствуете, что не потянете двойной платеж, то, возможно, стоит повременить с покупкой и накопить как можно больше на первоначальный взнос.

В некоторых случаях плательщики НДФЛ (13%) могут уменьшить размер налогооблагаемой базы — той суммы, с которой платится налог. Это называется налоговый вычет.

И да, его действительно можно получить при покупке жилья. Если вы приобретаете недвижимость в ипотеку, то можете получить вычет еще и по расходам на погашение процентов по кредиту. 

По расходам на квартиру лимит составляет 2 млн рублей, по ипотечным процентам — 3 млн рублей. То есть максимальная сумма вычета в первом случае составит 260 тыс. рублей, а во втором — 390 тыс. рублей. 

Подробнее о получении налогового вычета новоселам и ипотечникам читайте в нашем гиде.

Конечно, льготные условия не обошли стороной и ипотечное кредитование. Государство предлагает содействие в улучшении жилищных условий различным категориям граждан.

На помощь могут рассчитывать:

• молодые семьи;

Для получения субсидии каждому из супругов должно быть меньше 35 лет. И они должны подтвердить необходимость государственной помощи.

• многодетные семьи;
• военные, бюджетники;
• проживающие в жилье, признанном непригодным для этого;
• состоящие на учете как нуждающиеся в жилых помещениях;
• молодые ученые и учителя. Для этого они должны работать в профильном государственном учреждении и быть не старше 35 лет (не старше 40 лет — для докторов наук);
• жители Дальнего Востока. 

Среди других видов государственной помощи можно назвать и материнский капитал. Он не связан напрямую с ипотекой, но его также можно потратить на покупку жилья — например, в счет первоначального взноса. Так россияне чаще всего и поступают.

Кроме того, банки со своей стороны тоже могут предлагать более выгодные условия — например, зарплатным клиентам, тем же молодым семьям или покупателям, пришедшим от застройщиков-партнеров.

При возникновении финансовых проблем заемщику сразу следует сообщать об этом в банк, советуют в ДОМ.РФ. 

В организации отметили, что в таких случаях кредиторы заинтересованы помочь заемщикам и могут предложить различные варианты:

• кредитные каникулы;
• увеличение срока кредита;
• частичное списание штрафных санкций;
• если проблема носит постоянный характер — добровольную продажу залогового жилья.

В ДОМ.РФ призвали ни в коем случае не избегать общения с банком, когда проблема только возникает и еще можно совместно найти пути ее решения, в том числе сохранить ипотечное жилье.

А в Сбербанке дают потенциальным заемщикам простые советы, как подстраховаться прежде, чем брать ипотеку: 

• накопите подушку безопасности на пять-семь ежемесячных платежей — на случай долгого поиска работы после увольнения;
• рассчитайте ежемесячный платеж так, чтобы он не превышал 30% семейного бюджета; 
• "поиграйте" в ипотеку — откладывайте несколько месяцев "ежемесячный платеж". Такая тренировка позволит понять, комфортно ли вам, хватает ли на жизнь, а заодно поможет накопить.