Как долго стоит копить на квартиру? Или взять ипотеку? Подсчитали, что выгоднее

По данным на конец 2019 года, улучшить свои жилищные условия хотели 24,3 млн, или 40%, российских семей. При этом две трети из них планировали для этого купить квартиру. И в такой ситуации нередко встает вопрос, что лучше — ипотека или арендовать, пока копишь на покупку.

Условия и подсчеты

Условия. Разберем семью из двух человек, которые планируют завести ребенка, и рассматривают покупку двухкомнатной квартиры или аренду аналогичной. У каждого средняя зарплата по региону. И если остановимся на москвичах, то, по данным Росстата на май 2020 года, это будет 91 823 рубля.

Допустим, наша семья готова выделить половину общего дохода — как раз чью-то одну зарплату — на ипотеку или съем плюс накопления. Хотя это и не самая безопасная бюджетная стратегия — эксперты по личным финансам рекомендуют, чтобы до 50% семейного дохода покрывали вообще все имеющиеся обязательства: и кредиты, и оплату ЖКУ, и проезд в транспорте и т.п.

Первый сценарий. Стоимость квартиры, конечно, зависит от многих факторов. Но предположим, пара выбрала "евротрешку" (двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной) в новостройке в ближнем Подмосковье за 7 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья, или 1,4 млн рублей. В кредит наши герои взяли 5,6 млн рублей и успели воспользоваться льготной "коронавирусной" ипотекой под 6,5%. Пока официально программа заканчивается 1 ноября, но президент России Владимир Путин уже предложил продлить ее минимум до 1 июля 2021 года, а Минфин — до конца 2021 года. Ежемесячно заемщики готовы платить 91,8 тыс. рублей.

В этом случае за шесть лет и три месяца (всего 75 месяцев) они потратят на покупку квартиры и выплату ипотеки 8 216 379 рублей (1,4 млн первоначального взноса плюс 6,816 млн выплат по кредиту). И это включая переплату 1 216 379 рублей.

Есть ипотечные программы и с меньшим первоначальным взносом — та же "коронавирусная" ипотека допускает его снижение до 15% от стоимости жилья. Но более привычные 20% остаются оптимальным вариантом, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Это своего рода косвенное подтверждение для банка платежеспособности и дисциплинированности клиента.

Второй сценарий. Стоимость аренды — так же, как и покупки, — может меняться по многим причинам и колебаться от района к району даже в пределах одного города. Так, по данным сайта Domofond.ru на август 2020 года, аренда двухкомнатной квартиры в столице обойдется в 43 тыс. рублей. Замдиректора департамента аренды квартир агентства "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова назвала цену 42 тыс. рублей для двухкомнатной квартиры и 31 тыс. рублей — для однокомнатной. В аналитическом центре ЦИАН уточнили, что, по их данным, снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит 39,1 тыс. рублей, в городах-миллионниках поменьше — 28,2 тыс. рублей.

Но допустим, наша пара решила обжиться в том же подмосковном районе, где собирается потом брать жилье. В этом случае в месяц им придется заплатить арендодателям приблизительно 32,5 тыс. рублей. Плюс стоимость аренды увеличивается на размер коммунальных платежей, например 2,5 тыс. рублей в месяц. Тогда получается: 91,8 – 32,5 – 2,5 = 56,8 тыс. рублей. Столько семья сможет откладывать на покупку квартиры.

Предположим, что они довольно консервативные и для накоплений воспользуются банковским вкладом. Последние постепенно теряют популярность среди населения — из-за снижения ставок и повышения общего уровня финансовой грамотности, но банки все еще хранят около 32,108 трлн рублей россиян (по данным ЦБ на начало августа 2020 года).

Максимальная ставка по вкладам на середину сентября составила 4,39%. Ее и возьмем за основу. К такому уровню показатель привела политика ЦБ, который в 2020 году уменьшил ключевую ставку до рекордно низких 4,25%. О том, как она связана с процентами по депозитам и кредитам, можно прочитать здесь.

Рассмотрим депозит с капитализацией, а также возможностью ежемесячного пополнения на 56,8 тыс. рублей. При первом взносе 1,4 млн рублей и этих условиях за шесть лет и восемь месяцев (всего 80 месяцев) наша пара накопит 7,161 млн рублей, включая 1,217 млн рублей, которые банк начислит в виде процентов. При этом "переплата" на аренду составит 2,8 млн рублей ((32,5+2,5)*80), а на пополнение вклада они направят 5,944 млн рублей (1,4 млн + 56,8*80). То есть всего на жилье пара потратит 8,744 млн почти за семь лет.

Третий сценарий. У пары в принципе нет никаких крупных сбережений, и они только задумались о покупке квартиры. При тех же условиях вклада, но с первым взносом не 1,4 млн, а, например, 50 тыс. рублей процесс накопления затянется еще на два года и займет восемь лет и пять месяцев.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. "Стоимость аренды продолжит восстановление после "коронакризиса" минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%. Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости. При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии "аренда плюс накопления" лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Плюсы и минусы двух вариантов

Собственность. "Один из главных плюсов покупки квартиры в ипотеку по сравнению с арендой уже давно остается неизменным: если наниматель во многом зависит от жизненной ситуации арендодателя, который может расторгнуть договор найма, из-за чего съемщику придется искать новое место жительства, то после оформления ипотеки покупатель может считать себя полноправным собственником квартиры", — отметил Сергей Шлома.

Стоит только помнить, что ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. И например, продать ее без его ведома не получится. Но вот в какой цвет вы покрасите стены и заведете ли питомца, кредитной организации все равно.

Платежи. Ипотечный платеж не растет, может даже уменьшаться, если вы вдруг заключили договор с дифференцированным видом (сокращается по мере уменьшения задолженности), а не аннуитетным (платежи одинаковые на протяжении всего срока). А вот с арендной платой все наоборот. И даже если сейчас вы найдете выгодный вариант съема, по мере восстановления экономики стоимость аренды, скорее всего, тоже будет расти.

С другой стороны, при прочих равных условиях ипотечный платеж чаще всего выше арендной платы. Даже в примере, который мы рассматривали, он составил 91,8 тыс. рублей против 32,5 тыс. рублей аренды.

Дополнительные расходы. Квартиросъемщики, как правило, кроме непосредственно арендной платы тратятся еще только на оплату электричества и потребления воды. Взносы на капремонт, обслуживание общедомового имущества, налог на недвижимость, страховка квартиры и т.п. их зачастую не касаются и остаются за собственником недвижимости.

Впрочем, переезды тоже требует денег.

Уровень арендного рынка в России. Он остается довольно низким, и это, пожалуй один из главных минусов найма жилья в стране. В Сети можно найти множество ресурсов с взаимными жалобами квартиросъемщиков и собственников недвижимости. По данным Минстроя, в арендном бизнесе сейчас находится около 5,2 млн квартир, или 246 млн кв. м жилплощади, по всей стране. При этом 97% аренды приходится на частных владельцев и краткосрочные договоры аренды. При легализации этого рынка бюджет мог бы получать до 200 млрд рублей в год. Но это вопрос не только сбора налогов, но и низкой юридической защищенности граждан с обеих сторон сделки.

Психологический комфорт. Владелец квартиры буквально в любой момент может попросить жильцов с вещами на выход. Все зависит от условий договора, но на российском рынке они, как правило, стандартные — обеим сторонам достаточно за месяц предупредить другую, если либо жильцы хотят съехать, либо арендодатель просит освободить жилплощадь.

Ипотека, впрочем, дарит другой вид тревоги — а что если вы вдруг не сможете больше платить по кредиту? Обычно при взыскании долгов кредиторы не могут взыскивать жилье должника, если оно у него единственное. Но ипотечной недвижимости это не касается, исключение — только если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Избежать таких острых ситуаций может помочь страховка, которая гарантирует, что страховая компания выплатит за вас долг в случае, например, болезни. Здесь мы рассказывали, без какой страховки при оформлении ипотеки не обойтись.

Мобильность. Съемное жилье позволяет сравнительно легко сменить район и даже город проживания, если, например, вам предложили новое место работы или не устроило что-то в самой квартире. С собственностью расстаться, как правило, бывает сложнее. В этом случае от тех же шумных соседей просто так не съедешь.

Еще факторы, на которые стоит обратить внимание

Стабильность и официальность доходов. Если доходы и стабильные, и официальные, то ипотека выглядит хорошим вариантом. Ведь тогда вам ее выдадут на лучших условиях. При этом если заработок вдруг просядет, его официальный статус позволит подтвердить это. А значит, и претендовать на реструктуризацию долга или "ипотечные каникулы".

Вот если доходы мало того что неофициальные, так еще и непостоянные, то ипотеку если и одобрят, то, скорее всего, с довольно высокой ставкой.

Динамика ключевой ставки ЦБ. Чем она ниже, тем закономерно ниже и ставки по кредитам, в том числе по ипотеке. Что сегодня и демонстрирует рынок. Цель властей, заложенная в нацпроектах, — среднерыночные 8% к 2024 году. Будет ли регулятор и дальше снижать ставку и как долго? Сооснователь онлайн-школы по личным финансам и инвестированию Наталья Смирнова в блоге предложила ориентироваться на ФРС США — та ранее заявляла, что не планирует повышать собственную ставку до конца 2022 года. Сейчас она находится на уровне 0–0,25%. Подход российского ЦБ, по мнению эксперта, не сильно отличается от американского. Так что она прогнозирует еще год-полтора низких ставок.

Но стоит помнить, что низкая ключевая ставка провоцирует инфляцию. И как только показатель пойдет вверх, к целевым 4%, ключевую ставку тоже, вероятно, начнут повышать.

Место и условия проживания. Определите, в каком жилье вы бы хотели остаться: площадь, город, район и т.д. И посмотрите, сколько будет стоить его аренда, а сколько — ипотека. Если они сопоставимы, то ипотека более предпочтительный вариант. Ведь на выходе вы получите недвижимость в собственность, а с арендой — нет.

Арина Раксина