Московский центр урбанистики и аналитическая компания Habidatum продолжают исследовать жизнь горожан в период пандемии в разных районах. Они анализируют различные данные и сраванивают: где в столице больше домов, фасады которых выходят на солнечную сторону, в каких районах больше просторных дворов и зеленых зон. Также ранее урбанисты посчитали, сколько объектов бизнеса закрылось в разных кварталах Москвы. Где безопаснее жить пенсионерам и выгуливать собаку. Где люди лучше соблюдают ограничения и из каких районов москвичи уехали на дачи, где жители больше занимаются спортом в самоизоляции. У каких станций метро больше активность людей. Где торговые центры и уличный ретейл значительнее пострадали из-за ограничений. Смотрите результаты на интерактивной карте (выбирайте нужные категории в строке с индексами справа).
Сегодня рассказываем о выводах исследования о том, насколько в разных деловых кварталах Москвы ("Москва-Сити", "Трехгорная мануфактура" и пр.) снизилась активность людей.
Где в Москве стало совсем мало людей
С начала ввода ограничений на передвижения в Москве из-за пандемии мобильность людей снизилась. Но это снижение было неравномерным. Если, например, пригородные вокзалы исчезли с карты центров социальной активности (люди перестали ездить на работу на электричках из пригорода), то станции метро, у которых продолжили работать супермаркеты, аптеки, фермерские лавки, стали местами притяжения жителей своего района.
Монопрофильные территории — к ним относятся деловые кварталы с бизнес-центрами и торговыми комплексами — в числе мест, которые потеряли больше всего, по данным исследования. Сотрудники офисов перешли на удаленную работу, ТРЦ закрылись. Если раньше эти места были точками притяжения, статусным компонентом района, то в условиях режима самоизоляции стали пустынными, некомфортными и небезопасными пространствами.
Бизнес-центры у ТТК
Тенденция: "Москва-Сити" опустел, но соседи столкнулись с более ощутимым спадом.
- "Москва-Сити" в марте выглядит на карте ярко, что означает концентрацию активности выше средней в дневное время. В апреле же активность там была средней и ниже средней, активны были только точки, связанные с транспортом: выходы из метро, дороги с высоким потоком машин и заторами. Территория "Москва-Сити" все равно выделяется на карте, но ее активность слабо превышает минимум и связана лишь с с редкими посетителями — это работники, сотрудники доставки, жители, покупатели.
- WTC и "Трехгорная мануфактура" неподалеку, как и "Президент Плаза" напротив ТПУ Кутузовская, выделяются на карте только в части, примыкающей к дороге, за счет транспортных потоков, а не за счет посещения людьми бизнес-центров.
Бизнес-центры вдоль Тверской
Тенденция: чем дальше от Тверской/Ленинградки, тем ниже спад.
- Станция метро "Белорусская", БЦ "Белая площадь" и окружение. До карантина БЦ "Белая площадь" выделялся на карте высокой активностью людей (к тому же рядом были большие потоки людей на Белорусском вокзале). В апреле бизнес-центр значительно потерял социальную активность (минус два ранга). Концентрация людей (за счет автомобилистов) наблюдалась только рядом — на развязке на Ленинградском проспекте. При этом в пяти минутах отсюда, вдоль улиц Ямского Поля, другие бизнес-центры пострадали меньше: на карте были островки с концентрацией активности выше минимальной.
- Схожая ситуация и в деловых зонах ближе к станции метро "Маяковская". Если примыкающий к Тверской-Ямской БЦ "Четыре ветра", опустился с высоких значений концентрации населения в обычное время до минимальных на карантине, то кварталы вдоль улиц Большая Грузинская, Ю. Фучика, Я. Гашека, продолжили выделяться на карте, хотя активность и сократилась (сочетаются жилье, ретейл и деловые функции). Вне сильной зависимости от условий карантина остались пики на светофорах и крупных перекрестках: поток автомобилистов на улице Тверской и Ленинградском проспекте сократился, но остался достаточно крупным, чтобы выделяться на фоне окружения.
Бизнес-центры на Садовом кольце
Тенденция: здесь БЦ находятся в историческом центре, но оторваны от жизни пешеходов.
- БЦ "Даймонд Холл", "Эрмитаж Плаза" находятся дальше от станций метро, чем БЦ "Белая площадь", но они имеют свои преимущества. Первый расположен у трамвайной линии и у Олимпийского проспекта, связывающего Садовое с ТТК. Второй — на Садовом кольце. Активность была здесь выше среднего в обычное время, но снизилась до минимума в период режима самоизоляции (в случае с БЦ "Эрмитаж Плаза" активность в ячейке сохраняется только за счет трафика на Садовом кольце). Эти два БЦ, расположенные близко к историческому центру, держатся особняком, они не интегрированы в жизнь местных жителей и, скорее, ориентированы на транспортные потоки. В апреле здесь транспортный поток оставался, но машины проезжали мимо.
Урбанисты, исследуя мобильность до и после режима изоляции, показали кризис традиционной модели бизнес-центров, которые завязаны на транспорт и не включены в жизнь ближнего окружения. Они монофункциональны как по концепции, так и по сложившимся условиям: малый бизнес не способен размещаться в БЦ высоких классов из-за непосильных арендных ставок. Переулки с деловыми точками в отдалении от Ленинградского проспекта выглядели с точки зрения мобильности в апреле лучше, чем нанизанные на него бизнес-центры. Деловые центры, которые включают не только офисы, а еще и дополнительные функции, например жилье-апартаменты, чувствовали себя лучше тех, которые ориентированы только на бизнес, зажаты дорогами, а также лучше промышленных зон.
Сегодня, как показывают исследования, инвестиции в деловую недвижимость все еще следуют по традиционному пути — место под бизнес-центр выбирается в первую очередь по лучшей транспортной доступности и близости к центру. Но после начала пандемии эта модель пересматривается. Так, к примеру, ex-CEO Google Эрик Шмидт утверждает, что при том, что сами офисы сохранятся и их станет даже больше (так как самого пространства офиса при желании соблюдать социальную дистанцию нужно больше), их размещение в городе и пригороде изменится. Теперь, по словам Шмидта, нужно думать о "веерной" (hub-and-spoke) модели, когда офисное пространство организовано менее централизованно и люди имеют возможность работать недалеко от дома. Станет ли эта модель в близкой перспективе влиять на географию офисов в Москве? Уроки пандемии создают для этого предпосылки.
"Классические бизнес-центры, не имеющие рядом других коммерческих функций и жилых массивов, потеряли больше всего посетителей во время пандемии: мы отмечали это и по данным мобильных операторов, и по статистике пассажиропотока транспорта в марте-апреле 2020 года. Показатели трафика бизнес-центров не восстановились за первую половину июня 2020 года в первую очередь потому, что ряд компаний-арендаторов все еще сохраняет удаленный режим работы. Доля москвичей, которые работают удаленно, по опросам фонда "Общественное мнение" от 17 июня, сократилась до 17%. Пассажиропоток метро по-прежнему далек от докризисных значений: по состоянию на 19 июня он снизился на 44% в сравнении с этим же периодом 2019 года. Зато личный транспорт возвращает утраченные позиции, показатели автотрафика в середине июня уступают прошлогодним цифрам всего лишь 10%", — говорит Сергей Капков, руководитель "Московского центра урбанистики".
"Теории размещения коммерческой недвижимости утверждают, что офисы — наиболее "капризный" актив, так как требуют высокой доступности на общественном транспорте. В российских условиях часто можно встретить жилой комплекс вдалеке от маршрутов общественного транспорта, но почти никогда офис. Пандемия подтвердила чувствительность офисных комплексов к доступности, но еще более радикализовала эту зависимость, поставив в приоритет пешеходную доступность офиса от места проживания. Фактически трендом следующего десятилетия может стать модель распределенного офиса (маленькое пространство для штаб-квартиры компании в центре города и веер офисов-сателлитов вблизи жилых районов). Офис может стать своего рода сетевым магазином, "Пятерочкой" или "Мосхозторгом", где продают услугу по предоставлению рабочего места. Основной принцип тут не работа "из дома", а работа "рядом с домом", — уточняет Алексей Новиков, президент компании Habidatum.